| 近期，廣州《關于建設國際商貿中心的實施意見》正式提交廣州市委全會審議，其明確白云新城商業(yè)功能區(qū)、長隆-漢溪-萬博商業(yè)功能區(qū)等新商圈將成為廣州的都會級商圈，并把白云新城商圈和萬博商圈打造成國際知名的購物天堂。國際城市化發(fā)展的新時代，為商業(yè)地產帶來全新的多極化發(fā)展新格局，更給商業(yè)地產投資帶來了更多的機遇。廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶指出，從城市發(fā)展歷程看，每個新城市中心的誕生都需要新商圈的支撐，新商圈中涌現(xiàn)的購物中心、寫字樓、酒店等豐富業(yè)態(tài)，將給城市的新中心匯聚更多的人氣，從而進一步拉動城市化的進程，改變城市發(fā)展的格局。本文由新快報記者 李琳 仝珊珊采寫，發(fā)表于該報2012年9月21日新快報第C12版，原標題為：“洼地突圍”潛力商圈變身“搖錢樹”。 廣州《關于建設國際商貿中心的實施意見》 18日正式提交廣州市委全會審議，其明確白云新城商業(yè)功能區(qū)、長隆-漢溪-萬博商業(yè)功能區(qū)等新商圈將成為廣州的都會級商圈，并把白云新城商圈和萬博商圈打造成國際知名的購物天堂。國際城市化發(fā)展的新時代，為商業(yè)地產帶來全新的多極化發(fā)展新格局，更給商業(yè)地產投資帶來了更多的機遇。相對于目前業(yè)已繁華成熟的舊商圈，有著高速發(fā)展前景的新商圈，商用物業(yè)價格目前大多仍處于“洼地”，政府的大投入與大發(fā)展商和商業(yè)巨頭的進駐，正拉動著廣州各新商圈商用物業(yè)價格高漲。隨著向上行情來到，趕在價格“洼地突圍”前，看準新商圈商機，挑準“潛力股”去投資，對投資者來說，無疑就是找到了“搖錢樹”。 城市多極化發(fā)展引爆新商圈投資 “城市化進程必然會引發(fā)商業(yè)中心的轉移，新商圈的出現(xiàn)，引爆新一輪投資熱潮。”廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶指出，以前廣州的商業(yè)中心在北京路、環(huán)市路，后來最旺的是天河區(qū)，現(xiàn)在又開始向白云新城、琶洲等新城市中心區(qū)，還有增城、番禺、花都等郊區(qū)發(fā)展。從城市發(fā)展歷程看，每個新城市中心的誕生都需要新商圈的支撐，新商圈中涌現(xiàn)的購物中心、寫字樓、酒店等豐富業(yè)態(tài)，將給城市的新中心匯聚更多的人氣，從而進一步拉動城市化的進程，改變城市發(fā)展的格局。 廣州高力國際物業(yè)服務有限公司總經理林明瀚也表示，廣州商業(yè)正邁進了多極化全線發(fā)展的新時期。因為市中心區(qū)域可開發(fā)的土地有限，加上地鐵網絡不斷延伸以及大型居住區(qū)在郊區(qū)的興起，令商業(yè)發(fā)展也正顯現(xiàn)出向郊區(qū)化發(fā)展的趨勢。從目前看，廣州的商業(yè)已開始出現(xiàn)多中心結構，通過打造都會級、區(qū)域級、社區(qū)級等不同規(guī)模的現(xiàn)代都市商業(yè)功能區(qū)，構建起“四線三圈，兩軸一帶”的現(xiàn)代都市商業(yè)格局。 按政府的有關規(guī)劃，“十二五”期間，廣州將以東、西、南、北四個方向的地鐵、輕軌和快速干道交通放射線為基礎的“東推進、西延伸、南拓展、北培育、中提升”的商業(yè)網點發(fā)展布局；以廣州城市環(huán)形干道為圓周，打造“內精、中厚、外強”的三個商業(yè)圈層。以老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中軸線、新城區(qū)現(xiàn)代商業(yè)中軸線和珠江濱水帶為核心，打造集文化歷史、休閑娛樂、商旅互動、濱水景觀等商業(yè)功能于一體的廣州“千年商都”、“購物天堂”的特色形象。城市發(fā)展呼喚新商圈，而新商圈巨大的發(fā)展?jié)摿�，也給商業(yè)投資者帶來更多的機會，資本、商家扎堆而來了，又能進一步推動城市化的進程，令新商圈煥發(fā)出更大的“聚寶”效應，成為投資者的“搖錢樹”。 新商圈鋪價一兩年翻一番 近年來，隨著白云萬達廣場、白云綠地中心、增城萬達廣場、萬博中心、永旺夢樂城等20多個大型城市商業(yè)綜合體、大型購物中心的興建與陸續(xù)開業(yè)，廣泛分布在廣州城市各區(qū)域的一個個商貿領域的標桿性項目，正帶動著白云新城、番禺新城，以及萬博商圈、市橋商圈、琶洲商圈、廣佛商圈、增城商圈、花都商圈等大批全新商圈的崛起。 這些新商圈作為政府精心規(guī)劃打造的未來新城，交通、教育、衛(wèi)生、文化、商業(yè)、市政配套等起點都非常高。比如地鐵、快速交通系統(tǒng)、輕軌等現(xiàn)代化城市交通的建設，它在為市民提供便捷生活的同時，也將帶動板塊的發(fā)展，削弱人們消費的地緣情節(jié)，斂聚更多的人氣，提升新商圈商用物業(yè)的價值。 正是市政配套的大投入，軌道、快速路交通的接駁，商業(yè)巨頭的扎堆進駐，給新商圈帶來巨大的發(fā)展?jié)摿�。誘人的前景直接推動新商圈商用物業(yè)價格快速進入“洼地突圍”期，由于起點低，新商圈商鋪的價格往往每有利好出現(xiàn)就會突飛猛進，如金沙洲商鋪單價從數(shù)千元漲到幾萬元，更多發(fā)展快速的新商圈，其商鋪價格在兩三年、甚至一年間就翻了一番。 對投資客和商家來說，市中心的成熟商圈商業(yè)目前已日趨飽和，投資、開店門檻越來越高，新商圈有著更誘人的升值前景，關鍵是相對低的進入門檻，令越來越多投資客和商家更愿意選擇在新商圈大展拳腳。 潛力商圈逐個睇 1、白云新城商圈 鋪價最高15萬/m2 白云新城北至黃石路，東至白云大道，西至機場高速，南至北環(huán)高速，用地面積達12.8平方公里，是廣州“北優(yōu)”戰(zhàn)略中的重點發(fā)展區(qū)域。優(yōu)越的地理位置令白云新城成為近年廣州城區(qū)一大投資熱地，吸引萬達、綠地、保利、中海、新世界等大集團扎堆進駐。據(jù)統(tǒng)計，未來兩三年內，白云新城將出現(xiàn)8-9個大型商業(yè)項目。廣州楚睿商業(yè)有限公司董事長黃文杰指出，近兩年來，在龍頭商業(yè)項目的拉動下，白云新城商圈迅猛發(fā)展，其發(fā)展速度不僅超過了番禺新城、廣佛新城等新興商圈，更直逼珠江新城。 近兩年，隨著百信廣場、白云萬達廣場、5號停機坪購物廣場等大商場的開業(yè)，白云新城商圈快速做旺，商鋪價格漲幅驚人。2010年萬達廣場步行街街鋪開盤時均價4.5萬-5萬元/平方米，到2011年底，其二手價已高達10萬-15萬元/平方米，僅一年時間鋪價翻了一番。百信廣場一期的商場鋪，目前二手價也達10萬-15萬元/平方米。白云萬達廣場自營的室內購物中心二層租金要600元/平方米/月，室外步行街商鋪租金200-300元/平方米/月，而其首層鋪的租金高達800-1200元/平方米/月，與天河旺區(qū)的商鋪有得一比。 2、萬博商圈 商業(yè)體量超160萬m2 萬博商圈位于番禺新城的核心位置，按政府的最新規(guī)劃，未來的萬博商圈，不僅將作為周邊大型住宅區(qū)的商業(yè)配套，更將會崛起一個集生態(tài)、旅游、休閑、美食、娛樂于一體的城市級商業(yè)配套。近年來，萬博商圈吸引眾多開發(fā)商與商業(yè)大鱷搶先進駐。此前已有番禺本地房企奧園集團和敏捷地產的項目在該板塊全面開花，而天河城、海印集團、沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)大鱷更已相繼進駐；今年，番禺萬達廣場正式亮相推售商鋪和公寓產品。目前，萬博商圈里已建成開業(yè)的商業(yè)配套有廣州吉盛偉邦國際家居建材館、天河城百貨歐萊斯名牌折扣店、四海一家、海印又一城的山姆會員商店和奧特萊斯廣場等，商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸豐富；而未來三五年內，從番禺大道到市橋，首尾相連，將形成獨具番禺特色的擁有數(shù)十個商業(yè)項目的超級商業(yè)長廊，其商業(yè)體量將超過160萬平方米，超過10個天河城的規(guī)模。 大集團的扎堆進駐快速推高萬博商圈商用物業(yè)的價格，以前該區(qū)社區(qū)商鋪售價才1萬多元/平方米，去年底價格開始上漲，新上市的番禺萬達廣場商鋪均價5萬元/平方米，拉動周邊社區(qū)鋪二手單價漲到兩三萬元，比前年翻了一番。 |
