“對(duì)我而言，這是一個(gè)比較特別的場(chǎng)，以前做過(guò)的購(gòu)物中心都是以家庭消費(fèi)模式為主，小孩、大人、老人的需求全部都要考慮，但這里的主力消費(fèi)群體是在校大學(xué)生，消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較單一�！盙OGO新天地總經(jīng)理譚偉文用一句話精準(zhǔn)地概括了項(xiàng)目的獨(dú)特之處。
而在譚偉文口中這個(gè)“比較特別的場(chǎng)”，指的就是位于廣州大學(xué)城北區(qū)的GOGO新天地。
學(xué)生消費(fèi)成主力
廣州大學(xué)城前身是番禺新造的小谷圍島，是一個(gè)被珠江各支流分隔開(kāi)的獨(dú)立天然島嶼，地理環(huán)境相對(duì)封閉。2004年，廣州大學(xué)城建成并投入使用，按照環(huán)形放射網(wǎng)狀規(guī)劃設(shè)計(jì)，內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)三個(gè)半徑不同的同心圓環(huán)形路把大學(xué)城分隔成中心休閑區(qū)、生活區(qū)和教學(xué)區(qū)。現(xiàn)已有中山大學(xué)、華南理工大學(xué)、華南師范大學(xué)、廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)等十所高校進(jìn)駐，平均每所學(xué)校的在校學(xué)生達(dá)2到3萬(wàn)，加上年輕教師、教職員工、樓盤業(yè)主以及大學(xué)城保留村人口，大學(xué)城的總?cè)丝诮?0萬(wàn)，相當(dāng)于一個(gè)中等規(guī)模的城市，消費(fèi)需求十分旺盛。
據(jù)了解，大學(xué)城的消費(fèi)群體大致可劃分為以下四類：一是在城內(nèi)長(zhǎng)期居住、學(xué)習(xí)、工作的大學(xué)生和大學(xué)教職員工，比例約為90%；二是已經(jīng)入住大學(xué)城旁邊樓盤的業(yè)主；三是依托于周邊景點(diǎn)（嶺南風(fēng)情園、科學(xué)館等）的旅游人群；四是本地村民（北亭村、南亭村、貝崗村和穗石村），其中，在校大學(xué)生成為當(dāng)仁不讓的消費(fèi)主力。
根據(jù)網(wǎng)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以廣州大學(xué)城目前人口將近40萬(wàn)人為例，平均每月消費(fèi)支出600-800元，有超過(guò)10%的在校生月消費(fèi)支出在1000元以上，大學(xué)師生一個(gè)月的消費(fèi)支出總額不下2億元。再加上各高校教職工、家屬、大學(xué)城附近樓盤的業(yè)主和本地村民，大學(xué)城的月消費(fèi)額可望達(dá)到3億多元。
由于廣州大學(xué)城位于番禺區(qū)、黃埔區(qū)和海珠區(qū)的交界處，離天河商圈行車距離將近17公里，離北京路商圈近23公里，在大學(xué)城的師生若要選擇去這些商圈購(gòu)物，需要承受出行的金錢成本與時(shí)間成本。種種因素決定了大學(xué)城的師生需要選擇就近消費(fèi)。
目前，大學(xué)城內(nèi)的大型綜合商業(yè)中心有5個(gè)，分別是商業(yè)服務(wù)區(qū)南區(qū)和北區(qū)、海航Y(jié) H城(原北亭廣場(chǎng))、廣大商業(yè)中心以及去年10月新開(kāi)業(yè)的“G O G O新天地商業(yè)廣場(chǎng)”。
餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)突圍
G O G O新天地于2011年10月試業(yè)，項(xiàng)目總建筑面積6萬(wàn)平方米，首期3萬(wàn)平方米的商場(chǎng)面積，其中設(shè)有經(jīng)營(yíng)風(fēng)格突出的“精品名店街”，擁有587個(gè)店鋪，以精品店、特色店、專業(yè)店為主。
由于G O G O新天地前期定位模糊不清，而且旁邊就是已運(yùn)營(yíng)6年的廣大商業(yè)中心，競(jìng)爭(zhēng)情況較為激烈，品牌商家當(dāng)時(shí)也明確表示并無(wú)進(jìn)駐意向�？吹缴虉�(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，場(chǎng)內(nèi)一些租戶紛紛作出集體抗租的舉動(dòng)，讓本已處于低迷狀態(tài)的項(xiàng)目更是雪上加霜。
“當(dāng)時(shí)我們已經(jīng)意識(shí)到了問(wèn)題，很快重新調(diào)整了運(yùn)營(yíng)思路，” 譚偉文向記者介紹：“大學(xué)生消費(fèi)水平有限，消費(fèi)內(nèi)容主要是餐飲、娛樂(lè)和日常必需品為主，所以我們應(yīng)該把餐飲、娛樂(lè)放在首位�！�
在新的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作下，G O G O新天地在每個(gè)樓層都設(shè)置了特色餐飲，三樓的美食廣場(chǎng)還專門引入中、日、韓等60多間餐飲店，可滿足2000多人同時(shí)就餐，項(xiàng)目餐飲比例高達(dá)50%。
此外，項(xiàng)目還以休閑娛樂(lè)作為另一突破口，在四樓開(kāi)設(shè)目前大學(xué)城最大的KTV“盈點(diǎn)KTV”、盈點(diǎn)酒店和動(dòng)漫電玩。而5000平方米的臨街休閑廣場(chǎng)，成為了中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信等品牌商的推廣營(yíng)銷之地，為商場(chǎng)積聚了大量的人氣。
與此同時(shí)，G O G O新天地還成功引進(jìn)了麥當(dāng)勞、7-11便利店、萬(wàn)寧和校園超市“生活動(dòng)力”等知名品牌商家，商場(chǎng)形象和檔次得到較大幅度的提升，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)也逐漸走上正常軌道，目前出租率已經(jīng)達(dá)到了95%，日客流量也上升至2-3萬(wàn)人次。
“接下來(lái)，深受學(xué)生喜愛(ài)的運(yùn)動(dòng)品牌adidas很快就會(huì)與大家見(jiàn)面，而在項(xiàng)目二期，我們還將計(jì)劃引入一個(gè)3000平方米左右的電影院�！� 譚偉文透露。
“大學(xué)城附近的商業(yè)，假期人氣差是一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題，所以我們?cè)诤罴倨陂g都會(huì)為商戶提供租金優(yōu)惠措施。即便平時(shí)，大學(xué)城附近的商業(yè)看似人氣很旺，實(shí)則客單價(jià)低，多以餐飲、娛樂(lè)、日用小百貨為主，商業(yè)賺的也是辛苦錢，偏高端的消費(fèi)量很低�！� 譚偉文表示：“我們將立足大學(xué)生群體消費(fèi)，吸引周邊本地居民和樓盤消費(fèi)群體，逐步調(diào)升業(yè)態(tài)組合及后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，讓顧客在不知不覺(jué)中感受到，購(gòu)物消費(fèi)的樂(lè)趣就在身邊�！�
GOGO新天地
