| 廣州第一家地下商場(chǎng)——南方大廈地下商場(chǎng)早在兩年前就關(guān)門(mén)歇業(yè)了；廣州第一家和大型地鐵樞紐連在一起的地下商場(chǎng)“流行前線”卻因生意紅火和人氣旺盛而被譽(yù)為最成功的地下商場(chǎng)“樣本”。同樣是地下商場(chǎng)，卻有截然不同的命運(yùn)。這背后其實(shí)與廣州對(duì)地下空間開(kāi)發(fā)利用的規(guī)劃程度緊密相關(guān)。為何如今那么多開(kāi)發(fā)商喜歡開(kāi)發(fā)地下商業(yè)項(xiàng)目？這么做是否理智？廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶認(rèn)為，城市發(fā)展規(guī)律是地上商業(yè)發(fā)展到一定階段，才延伸到地下商業(yè)。廣州目前并不是很適合搞大規(guī)模的地下商業(yè)，不成熟，風(fēng)險(xiǎn)大。本文由信息時(shí)報(bào)記者 田桂丹 黃熙燈采寫(xiě)，發(fā)表于該報(bào)2012年11月1日A6版，原標(biāo)題為：開(kāi)發(fā)地下，誘惑與風(fēng)險(xiǎn)共舞。 據(jù)了解，廣州的地下商場(chǎng)開(kāi)發(fā)大致有三種類型：一是人防工程，像南方大廈的地下商場(chǎng)；二是跟大型地鐵樞紐相關(guān)聯(lián)的地下商場(chǎng)，三是以花城匯為代表的、政府有意識(shí)打造成的地下商業(yè)城。 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前廣州的地下空間開(kāi)發(fā)，雖有潛在的巨大利益，但市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣、易存安全隱患、監(jiān)管無(wú)相關(guān)法律可依等問(wèn)題，仍是制約其發(fā)展的重要原因。 地下開(kāi)發(fā)的利益誘惑 市中心地面寸土寸金 地下黃金地段仍低價(jià) 為何如今那么多開(kāi)發(fā)商喜歡開(kāi)發(fā)地下商業(yè)項(xiàng)目？這么做是否理智？對(duì)此，廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶認(rèn)為，城市發(fā)展規(guī)律是地上商業(yè)發(fā)展到一定階段，才延伸到地下商業(yè)。地上還沒(méi)發(fā)展起來(lái)，人們不會(huì)到地下去消費(fèi)的。廣州地下商業(yè)的成功，是偶然的，不是一定會(huì)成功的；也不是地上商業(yè)旺，同地段地下商業(yè)就會(huì)旺。廣州目前并不是很適合搞大規(guī)模的地下商業(yè)，人們沒(méi)有習(xí)慣到地下去消費(fèi)的習(xí)慣。廣州大規(guī)模搞地下商業(yè)不具備條件，不成熟不合適，風(fēng)險(xiǎn)大。 但另一方面，王先慶分析道：“現(xiàn)在大家都在搞，主要是城市中心沒(méi)有地了，買地成本又高。發(fā)展地下商業(yè)可以解決地價(jià)成本，此外搞一塊中心城區(qū)的地總歸不是壞事”。 既然廣州目前的地下商業(yè)并非“穩(wěn)賺不賠”，開(kāi)發(fā)商如何實(shí)現(xiàn)投資回收？東方寶泰購(gòu)物廣場(chǎng)常務(wù)副總經(jīng)理盧廣表示，這要看發(fā)展商的心態(tài)和資金能力，最早期可能是需要犧牲租金收益先做旺整個(gè)場(chǎng)，不能急功近利。而且，有時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)將地下商業(yè)部分在資本市場(chǎng)上進(jìn)行運(yùn)作，可能它的風(fēng)險(xiǎn)收益都已經(jīng)在這個(gè)部分彌補(bǔ)平衡了。 2011年年底，東方寶泰原業(yè)主越秀地產(chǎn)就在資本市場(chǎng)上，將其轉(zhuǎn)手給商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理方，回籠資金9.84億元，預(yù)計(jì)可獲得1.48億元的收益。 同樣在去年易主的廣州地下商業(yè)，還有動(dòng)漫星城。根據(jù)香港聯(lián)交所披露的資料，擁有動(dòng)漫星城的廣州天源公司2009年虧損1300萬(wàn)元，直至2010年扭虧，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)500萬(wàn)港元，隨后轉(zhuǎn)手給了粵海地產(chǎn)，總資產(chǎn)約為15.9億元。 地下開(kāi)發(fā)的監(jiān)管空白 建設(shè)地下空間審批管理 尚無(wú)相關(guān)法律明確規(guī)范 不過(guò)，由于目前地下空間開(kāi)發(fā)利用方面立法空白，現(xiàn)行國(guó)家法律和本市地方性法規(guī)也沒(méi)有明確地下空間建設(shè)用地審批和權(quán)屬管理，因而在地下空間開(kāi)發(fā)利用中暴露出很多問(wèn)題。尤其是單建地下空間，大多沒(méi)有正式“名分”。不少地下人防工程已轉(zhuǎn)型為地下商場(chǎng)或公司，但因“身份”的特殊性，在土地和建筑產(chǎn)權(quán)方面權(quán)屬不清，不僅影響開(kāi)發(fā)積極性，而且容易引發(fā)多頭管理與無(wú)人管理并存等突出問(wèn)題。 近年來(lái)，廣州市一直在探索地下空間的確權(quán)問(wèn)題，并擬在國(guó)際金融城出售地下空間土地，今后開(kāi)發(fā)商不能低價(jià)甚至免費(fèi)使用地下空間土地。日前，廣州市地方技術(shù)規(guī)范《地下空間產(chǎn)權(quán)測(cè)繪技術(shù)規(guī)范》通過(guò)評(píng)審，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)關(guān)于地下空間產(chǎn)權(quán)測(cè)繪整套技術(shù)規(guī)范的制度，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)地下空間權(quán)屬關(guān)系、面積測(cè)算方法及數(shù)據(jù)表達(dá)等方面的空白。 有房地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，在地下空間開(kāi)始收地價(jià)后，因?yàn)榻ㄔ斐杀竞褪袌?chǎng)消化度等問(wèn)題，資本的進(jìn)入腳步或許會(huì)更加謹(jǐn)慎。 地下開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)所在 內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜餐飲進(jìn)駐 多數(shù)地下商場(chǎng)消防難搞 資料顯示，對(duì)地下空間開(kāi)發(fā)已經(jīng)十分完善的日本，由于一場(chǎng)火災(zāi)，在1973年之后一度對(duì)地下街市建設(shè)規(guī)定了若干限制措施，使得新開(kāi)發(fā)的城市地下街市數(shù)量有所減少。2008年3月，北京一棟高樓的地下空間發(fā)生火災(zāi)，火苗蔓延至18層，樓內(nèi)100多名居民被困，所幸經(jīng)過(guò)安全疏散并未造成人員傷亡。 在走訪廣州地下商城過(guò)程中，記者注意到，作為規(guī)模較大的地下商場(chǎng)，花城匯在消防和通風(fēng)方面做得相當(dāng)完善。商場(chǎng)出入口都較明顯，通風(fēng)良好，而且每隔不遠(yuǎn)都能看到明顯的消防器材指示標(biāo)識(shí)。 但據(jù)了解，花城匯的消防驗(yàn)收卻是因?yàn)槊娣e規(guī)模過(guò)大，頗費(fèi)周折。其他的如康王城，據(jù)商場(chǎng)指示圖，商場(chǎng)配置有16個(gè)出入口，但大多數(shù)出入口較為隱蔽，難以發(fā)現(xiàn)；動(dòng)漫新城的招商介紹中，標(biāo)出了10個(gè)出口的規(guī)劃，而記者發(fā)現(xiàn)，較為明顯的出口有三四個(gè)，其他的幾個(gè)過(guò)于隱蔽難以發(fā)現(xiàn)；時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)置更如迷宮，靠里的商鋪面積較小，密集度較大，越往里走通道越狹窄，且通道不成直路，行人走在其中很容易迷路。 在部分地下商場(chǎng)中，負(fù)一層還有不少餐飲火鍋店。這部分火鍋店多用電磁爐，但也有市民認(rèn)為，密集的大規(guī)模用電始終存在一定隱患。 一有暴雨易“水漫金山” 地質(zhì)條件特殊需防地陷 有專家認(rèn)為，“地下城”的開(kāi)發(fā)，還容易在大暴雨中出現(xiàn)“水漫金山”狀況，對(duì)地下空間資源需要合理規(guī)劃并有節(jié)制地開(kāi)發(fā)。尤其是當(dāng)其選址靠近珠江邊時(shí)，洪水和暴雨倒灌帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)也隨時(shí)存在。參與金融城規(guī)劃評(píng)選的日本東京地下空間的總設(shè)計(jì)師上野和彥也表示，廣州金融城地下空間開(kāi)發(fā)除了同步修建地鐵、停車場(chǎng)等交通設(shè)施以外，更需要同步建設(shè)雨水排放等市政設(shè)施。 2011年10月份，在一場(chǎng)大雨后，太古匯地下商場(chǎng)就曾經(jīng)遭遇雨水倒灌浸泡，致使停業(yè)。另外，珠江新城地下空間和APM線滲漏水也備受關(guān)注，當(dāng)時(shí)曾引發(fā)地陷的憂慮。事實(shí)上，在珠江新城這個(gè)地下空間開(kāi)發(fā)規(guī)模大的區(qū)域，就曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)數(shù)次路面地陷的情況。 廣州市政協(xié)委員、新城市地產(chǎn)董事長(zhǎng)曹志偉認(rèn)為，在珠江兩岸等水系管網(wǎng)密集的區(qū)域，不贊成大規(guī)模開(kāi)發(fā)地下空間，廣州地質(zhì)條件本身不是特別的好。開(kāi)發(fā)地下空間對(duì)地下水的排放會(huì)有影響，改變了水的流速，水流緩慢后就會(huì)使河涌發(fā)臭，特別是在枯水期。 記者踩點(diǎn) 廣州首家地下商場(chǎng) 兩年前已黯然歇業(yè) 1983年正式開(kāi)業(yè)的南方大廈地下商場(chǎng)不僅是廣州第一家同時(shí)也是國(guó)內(nèi)最早的地下商場(chǎng)，其面積有4600平方米。但它和我們現(xiàn)在經(jīng)常見(jiàn)到的地下商場(chǎng)不是一個(gè)概念。和天河城的負(fù)一層和負(fù)二層地下商場(chǎng)不同，它不是一個(gè)地上、地下的關(guān)系，而是南方大廈旁邊的一個(gè)建筑，是一個(gè)獨(dú)立的、經(jīng)營(yíng)主體在地下的商業(yè)體。 31日，記者來(lái)到南方大廈地下商場(chǎng)——文園通訊器材城，發(fā)現(xiàn)僅有的兩個(gè)進(jìn)出口都大門(mén)緊閉。記者找到位于南方大廈7樓的南方大廈集團(tuán)辦公處想詢問(wèn)地下商場(chǎng)的相關(guān)情況，卻被告知應(yīng)該找地下商場(chǎng)管理處。記者依照指示，來(lái)到位于人民南路45號(hào)的管理處卻吃了“閉門(mén)羹”，門(mén)口的保安也是一問(wèn)三不知。南方大廈附近某樓盤(pán)的一保安告訴記者，兩年前他來(lái)上班時(shí)，就發(fā)現(xiàn)地下商場(chǎng)關(guān)門(mén)歇業(yè)了。 |
