| 廣州第一家地下商場——南方大廈地下商場早在兩年前就關門歇業(yè)了；廣州第一家和大型地鐵樞紐連在一起的地下商場“流行前線”卻因生意紅火和人氣旺盛而被譽為最成功的地下商場“樣本”。同樣是地下商場，卻有截然不同的命運。這背后其實與廣州對地下空間開發(fā)利用的規(guī)劃程度緊密相關。為何如今那么多開發(fā)商喜歡開發(fā)地下商業(yè)項目？這么做是否理智？廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶認為，城市發(fā)展規(guī)律是地上商業(yè)發(fā)展到一定階段，才延伸到地下商業(yè)。廣州目前并不是很適合搞大規(guī)模的地下商業(yè)，不成熟，風險大。本文由信息時報記者 田桂丹 黃熙燈采寫，發(fā)表于該報2012年11月1日A6版，原標題為：開發(fā)地下，誘惑與風險共舞。 據了解，廣州的地下商場開發(fā)大致有三種類型：一是人防工程，像南方大廈的地下商場；二是跟大型地鐵樞紐相關聯(lián)的地下商場，三是以花城匯為代表的、政府有意識打造成的地下商業(yè)城。 記者調查發(fā)現(xiàn)，目前廣州的地下空間開發(fā)，雖有潛在的巨大利益，但市場消費習慣、易存安全隱患、監(jiān)管無相關法律可依等問題，仍是制約其發(fā)展的重要原因。 地下開發(fā)的利益誘惑 市中心地面寸土寸金 地下黃金地段仍低價 為何如今那么多開發(fā)商喜歡開發(fā)地下商業(yè)項目？這么做是否理智？對此，廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶認為，城市發(fā)展規(guī)律是地上商業(yè)發(fā)展到一定階段，才延伸到地下商業(yè)。地上還沒發(fā)展起來，人們不會到地下去消費的。廣州地下商業(yè)的成功，是偶然的，不是一定會成功的；也不是地上商業(yè)旺，同地段地下商業(yè)就會旺。廣州目前并不是很適合搞大規(guī)模的地下商業(yè)，人們沒有習慣到地下去消費的習慣。廣州大規(guī)模搞地下商業(yè)不具備條件，不成熟不合適，風險大。 但另一方面，王先慶分析道：“現(xiàn)在大家都在搞，主要是城市中心沒有地了，買地成本又高。發(fā)展地下商業(yè)可以解決地價成本，此外搞一塊中心城區(qū)的地總歸不是壞事”。 既然廣州目前的地下商業(yè)并非“穩(wěn)賺不賠”，開發(fā)商如何實現(xiàn)投資回收？東方寶泰購物廣場常務副總經理盧廣表示，這要看發(fā)展商的心態(tài)和資金能力，最早期可能是需要犧牲租金收益先做旺整個場，不能急功近利。而且，有時開發(fā)商會將地下商業(yè)部分在資本市場上進行運作，可能它的風險收益都已經在這個部分彌補平衡了。 2011年年底，東方寶泰原業(yè)主越秀地產就在資本市場上，將其轉手給商場經營管理方，回籠資金9.84億元，預計可獲得1.48億元的收益。 同樣在去年易主的廣州地下商業(yè)，還有動漫星城。根據香港聯(lián)交所披露的資料，擁有動漫星城的廣州天源公司2009年虧損1300萬元，直至2010年扭虧，實現(xiàn)凈利潤500萬港元，隨后轉手給了粵海地產，總資產約為15.9億元。 地下開發(fā)的監(jiān)管空白 建設地下空間審批管理 尚無相關法律明確規(guī)范 不過，由于目前地下空間開發(fā)利用方面立法空白，現(xiàn)行國家法律和本市地方性法規(guī)也沒有明確地下空間建設用地審批和權屬管理，因而在地下空間開發(fā)利用中暴露出很多問題。尤其是單建地下空間，大多沒有正式“名分”。不少地下人防工程已轉型為地下商場或公司，但因“身份”的特殊性，在土地和建筑產權方面權屬不清，不僅影響開發(fā)積極性，而且容易引發(fā)多頭管理與無人管理并存等突出問題。 近年來，廣州市一直在探索地下空間的確權問題，并擬在國際金融城出售地下空間土地，今后開發(fā)商不能低價甚至免費使用地下空間土地。日前，廣州市地方技術規(guī)范《地下空間產權測繪技術規(guī)范》通過評審，成為國內首個關于地下空間產權測繪整套技術規(guī)范的制度，填補了國內地下空間權屬關系、面積測算方法及數(shù)據表達等方面的空白。 有房地產業(yè)界人士認為，在地下空間開始收地價后，因為建造成本和市場消化度等問題，資本的進入腳步或許會更加謹慎。 地下開發(fā)的風險所在 內部結構復雜餐飲進駐 多數(shù)地下商場消防難搞 資料顯示，對地下空間開發(fā)已經十分完善的日本，由于一場火災，在1973年之后一度對地下街市建設規(guī)定了若干限制措施，使得新開發(fā)的城市地下街市數(shù)量有所減少。2008年3月，北京一棟高樓的地下空間發(fā)生火災，火苗蔓延至18層，樓內100多名居民被困，所幸經過安全疏散并未造成人員傷亡。 在走訪廣州地下商城過程中，記者注意到，作為規(guī)模較大的地下商場，花城匯在消防和通風方面做得相當完善。商場出入口都較明顯，通風良好，而且每隔不遠都能看到明顯的消防器材指示標識。 但據了解，花城匯的消防驗收卻是因為面積規(guī)模過大，頗費周折。其他的如康王城，據商場指示圖，商場配置有16個出入口，但大多數(shù)出入口較為隱蔽，難以發(fā)現(xiàn)；動漫新城的招商介紹中，標出了10個出口的規(guī)劃，而記者發(fā)現(xiàn)，較為明顯的出口有三四個，其他的幾個過于隱蔽難以發(fā)現(xiàn)；時尚天河商業(yè)廣場設置更如迷宮，靠里的商鋪面積較小，密集度較大，越往里走通道越狹窄，且通道不成直路，行人走在其中很容易迷路。 在部分地下商場中，負一層還有不少餐飲火鍋店。這部分火鍋店多用電磁爐，但也有市民認為，密集的大規(guī)模用電始終存在一定隱患。 一有暴雨易“水漫金山” 地質條件特殊需防地陷 有專家認為，“地下城”的開發(fā)，還容易在大暴雨中出現(xiàn)“水漫金山”狀況，對地下空間資源需要合理規(guī)劃并有節(jié)制地開發(fā)。尤其是當其選址靠近珠江邊時，洪水和暴雨倒灌帶來的潛在風險也隨時存在。參與金融城規(guī)劃評選的日本東京地下空間的總設計師上野和彥也表示，廣州金融城地下空間開發(fā)除了同步修建地鐵、停車場等交通設施以外，更需要同步建設雨水排放等市政設施。 2011年10月份，在一場大雨后，太古匯地下商場就曾經遭遇雨水倒灌浸泡，致使停業(yè)。另外，珠江新城地下空間和APM線滲漏水也備受關注，當時曾引發(fā)地陷的憂慮。事實上，在珠江新城這個地下空間開發(fā)規(guī)模大的區(qū)域，就曾經出現(xiàn)過數(shù)次路面地陷的情況。 廣州市政協(xié)委員、新城市地產董事長曹志偉認為，在珠江兩岸等水系管網密集的區(qū)域，不贊成大規(guī)模開發(fā)地下空間，廣州地質條件本身不是特別的好。開發(fā)地下空間對地下水的排放會有影響，改變了水的流速，水流緩慢后就會使河涌發(fā)臭，特別是在枯水期。 記者踩點 廣州首家地下商場 兩年前已黯然歇業(yè) 1983年正式開業(yè)的南方大廈地下商場不僅是廣州第一家同時也是國內最早的地下商場，其面積有4600平方米。但它和我們現(xiàn)在經常見到的地下商場不是一個概念。和天河城的負一層和負二層地下商場不同，它不是一個地上、地下的關系，而是南方大廈旁邊的一個建筑，是一個獨立的、經營主體在地下的商業(yè)體。 31日，記者來到南方大廈地下商場——文園通訊器材城，發(fā)現(xiàn)僅有的兩個進出口都大門緊閉。記者找到位于南方大廈7樓的南方大廈集團辦公處想詢問地下商場的相關情況，卻被告知應該找地下商場管理處。記者依照指示，來到位于人民南路45號的管理處卻吃了“閉門羹”，門口的保安也是一問三不知。南方大廈附近某樓盤的一保安告訴記者，兩年前他來上班時，就發(fā)現(xiàn)地下商場關門歇業(yè)了。 |
