廣州南部片區(qū)居民未來有望不再擠到市中心逛街、購物，實現(xiàn)家門口就有便利的購物天堂！
番禺區(qū)統(tǒng)計局近日公布該區(qū)今年前三季度房地產開發(fā)運行情況統(tǒng)計報告，報告顯示，今年1—9月，在住宅新開工面積下降三成的同時，番禺商業(yè)地產新開工面積增長515.1%，新增商業(yè)地產95.4萬平方米。廣州商業(yè)業(yè)界人士認為這是番禺商業(yè)新的時代來臨，意味著番禺將從以往的“住”時代走向“商”時代。
番禺商業(yè)開發(fā)為何激增？在商貿百貨業(yè)仍處在寒冬季時，大量商業(yè)地產為何要在番禺扎堆入市？而就區(qū)位來看，在番禺南部有新晉國家級新區(qū)的南沙、其商業(yè)未來或獲免稅政策，在番禺北部有全國最大體量的天河商圈，番禺商圈如何形成自己的“勢力”？
對于眾多的華南板塊業(yè)主來說，最希望能在家門口實現(xiàn)便利購物，那么這批未來的商業(yè)群又該如何做好服務、“無縫”對接華南板塊眾樓盤？
經歷十年成長、成熟的華南板塊能否真正迎來便利“商”時代，也是番禺100多萬人口尤其40多萬樓盤業(yè)主所期待的完善生活配套的夢想。從這個角度來看，番禺商業(yè)地產急速開發(fā)值得關注。
番禺從“住”走向“商”時代？
華南板塊前十年孕育了多個超級大盤，下一個十年或將迎來多個超級商圈。
番禺區(qū)統(tǒng)計局近日發(fā)布該區(qū)1—9月房地產運行情況顯示，該區(qū)住宅新開工面積下降，商業(yè)地產新開工面積卻大幅增長。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前三季度，番禺住宅新開工面積102.26萬平方米，下降30.8%。而商業(yè)地產新開工面積95.40萬平方米，增長515.1%。包括奧園廣場、養(yǎng)生廣場、海印又一城、番禺萬達廣場等商業(yè)大項目集聚涌現(xiàn)。
除了新開工的商業(yè)地產，在建或已有商業(yè)地產項目也毫不示弱。前三季度，商業(yè)地產完成投資37.46億元，增長126.2%。商業(yè)地產施工面積182.07萬平方米，增長110.5%，商業(yè)地產網簽480宗，增長96.7%，網簽面積增長147.9%。番禺區(qū)統(tǒng)計局分析認為，由于商業(yè)地產受政策限制和影響較小，開發(fā)商將投資的重心逐漸向商業(yè)地產開發(fā)傾斜，助推了轄區(qū)商業(yè)地產開發(fā)熱潮。
番禺區(qū)商業(yè)發(fā)展開始迎來重要的轉折點
資深商業(yè)人士、第一商業(yè)網總裁黃華軍認為，商業(yè)地產新開工量的激增以及已建或在建項目的如火如荼勢頭，意味著番禺已經開始從住宅進入到商業(yè)地產時代，商業(yè)在番禺產業(yè)的影響力由過去的從屬開始轉向“主流”，而且從目前進駐的商業(yè)項目來看，未來番禺將形成以城市綜合體為代表的綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)。
迎賓路未來旺過天河路？
與天河商圈經過近20年的培育發(fā)展相比，番禺商圈一年內迎來近百萬平方米的商業(yè)地產開發(fā)量，多少顯得有些“急匆”。番禺商業(yè)地產為何會大量激增？對于商業(yè)資本的吸引和向心力，為什么集中在這一年內的時間集中式爆發(fā)？
另外，番禺商業(yè)地產扎堆式涌入，也與今年廣州甚至國內商貿業(yè)整體形式表現(xiàn)得有些“格格不入”。多家商貿百貨業(yè)上市公司前三季度的財務報表并不樂觀，呈現(xiàn)過半公司凈利潤同比下滑，有的降幅高達三成的局面。大環(huán)境之下逆市而行，番禺商業(yè)究竟能否成功走出來？
在采訪中，多位廣州商業(yè)界人士和專家對番禺商業(yè)地產的爆發(fā)式增長并不顯得意外，反而是意料之中。在他們看來，商業(yè)地產為何湊在一起、又集中大量涌入番禺？其實只是表象，實際上，不少項目多年前就開始醞釀并轉輾進入，其中很重要的原因就是他們看中了華南板塊樓盤群、超大人口聚集因素。同時，經過十多年的產業(yè)聚集積累、交通規(guī)劃改造等，為番禺今天的商業(yè)形成了“厚積薄發(fā)”。
“發(fā)展商業(yè)最核心的一點是人口聚集”，黃華軍認為，華南板塊經過十年的成熟成長，已經開始形成業(yè)主本地化消費的習慣，加上受亞運會和納入廣州都會區(qū)規(guī)劃帶動，番禺的交通規(guī)劃和基礎設施已不同往日，交通的便利化和消費習慣的改變，讓番禺開始有了聚集人氣和商流的很好的基礎。
在廣州一些商業(yè)人士看來，未來番禺商業(yè)發(fā)展值得期待。除了有著傳統(tǒng)商業(yè)勢力的市橋商業(yè)板塊，迎賓路吉盛偉邦一帶的商業(yè)項目目前就有11個，其片區(qū)及迎賓路沿線周邊地下商業(yè)面積已達到200萬平方米。商業(yè)體量已經超過了現(xiàn)在的天河路。
在黃華軍看來，十年之后，番禺迎賓路會比現(xiàn)在的天河路商圈還旺，因為除了體量和業(yè)態(tài)的比較優(yōu)勢之外，迎賓路一帶的交通十分方便，整個購物的舒適度比市中心更高。這就會給番禺商圈不僅留住本地客，還將吸引番禺半小時生活圈內的珠三角其他地區(qū)客源。
商業(yè)群如何對接華南板塊眾樓盤？
上個世紀90年代末，在番禺上演的聲勢浩大的造城運動形成了“華南板塊”居住區(qū)，這些已陸續(xù)開發(fā)的小區(qū)如今已在番禺形成了規(guī)劃建筑面積近2000萬平方米、人口總量40多萬的超級樓盤群。
然而，生活配套設施等規(guī)劃的缺失使得番禺一度被稱為廣州的“睡城”。至今，番禺樓盤的商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通等都仍停留在樓盤自建，缺乏高標準的公建配套，各樓盤之間的公交車接駁配置也跟不上，不少華南板塊居民出行主要依靠樓巴。
有業(yè)主感慨，盡管樓盤之間間距并不太遠，但如果沒有私家車，要來回兩個樓盤之間，要么打車、打摩的，要么回到市區(qū)再轉車。地鐵三號線擁擠、華南快速太貴、洛溪大橋常堵，這些都是板塊的交通難題。
然而，交通便利是影響商業(yè)是否繁華的關鍵基礎。多位專家呼吁，在商業(yè)地產快速涌入番禺的同時，番禺應該規(guī)劃系統(tǒng)的商業(yè)交通規(guī)劃，實現(xiàn)樓盤與樓盤之間的人口互動，樓盤與商圈之間的人口交流，推動商業(yè)群與華南板塊眾樓盤“無縫對接”。這樣才能從根本上推進本地消費者與商圈的快速融合。
對于如何做好交通規(guī)劃網，黃華軍提議，政府應該在做好整體規(guī)劃的同時尤其應該在重要的交通節(jié)點上做好交通設施規(guī)劃及服務配套，比如政府可以在這些節(jié)點上配備好的港灣車場，可以推出快速路、地鐵、公交綜合交通方案。政府還可以考慮設立環(huán)繞各樓盤的A、B線，形成繞各樓盤的客流大循環(huán)。
來源 ：南方日報 記者 陶達嬪 原文標題 《40萬華南板塊業(yè)主將無需再逛天河城》2012年11月2日
