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　 近日，創(chuàng)鴻集團挖角萬達高管高調(diào)宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)，而海航置業(yè)曾大舉推動的YH城計劃受阻這兩大新聞備受廣州業(yè)界關注。盡管王石曾強硬地表態(tài)“有一天萬科要是做商業(yè)的話，即使我死了，還是會從骨灰盒里伸出一只手來干擾你”，但發(fā)展商進軍商業(yè)地產(chǎn)的勢頭已成狂瀾之勢，擋也擋不住。 就像地產(chǎn)大佬任志強曾調(diào)侃過的，“最好的開發(fā)商都去搞商業(yè)了”。大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)領域?qū)で蠖嘣�化發(fā)展突破，已成為越來越多住宅起家的發(fā)展商，在面臨政府調(diào)控與市場變化時的新選擇。但是，與住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)的“水”要深得多，發(fā)展商一窩蜂轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，可能引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)過剩危機，已經(jīng)有部分開發(fā)商“觸礁”；另一方面，房產(chǎn)稅開征等政策變化，也將令商業(yè)地產(chǎn)同樣面臨政策調(diào)控的風險。在揮師商業(yè)地產(chǎn)成潮流的時候，發(fā)展商還是需要更多的“冷思考”。
　　
　　現(xiàn)狀
　　大集團掀起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)高潮
　　
　　近日，創(chuàng)鴻集團挖角萬達高管，高調(diào)宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)謀求轉(zhuǎn)型，旗下9個商業(yè)項目同時開動。而在此之前，富力地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海、雅居樂、萬科、恒大地產(chǎn)、金地集團、百嘉信集團等地產(chǎn)大集團，都早已紛紛宣稱將加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例�！�
　　在廣州，富力地產(chǎn)可說是率先從純住宅向住宅與商業(yè)并重轉(zhuǎn)型的先行者，僅在廣州珠江新城這片7平方公里的土地上，富力地產(chǎn)就擁有近20棟高端商業(yè)物業(yè)，該公司今年的中期業(yè)績快報顯示，上半年該集團的合約銷售額增加9%至人民幣146億元，其中商業(yè)地產(chǎn)對集團利潤的貢獻進一步體現(xiàn)。酒店收入增加6%。一向以住宅開發(fā)為主的保利地產(chǎn)，在其2010年制定的“十二五”規(guī)劃中，保利地產(chǎn)就將商業(yè)開發(fā)提升到與住宅并行的戰(zhàn)略高度，宣布將把商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例提升到30%。預計在“十二五”期間，保利地產(chǎn)擁有的購物中心和酒店項目將分別達到12個和15個，分布于全國11個城市，總面積將超過200萬平方米�！�
　　同樣以住宅起家的雅居樂集團，近年也加大在商業(yè)地產(chǎn)的布局。雅居樂集團商業(yè)運營中心總監(jiān)羅紅葆表示，發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為雅居樂未來的戰(zhàn)略性目標之一，其未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)占比將從目前的5%提升到15%。目前，該集團已建的自持商業(yè)面積達幾十萬平方米，其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)已包括了大型城市綜合體、社區(qū)商業(yè)、寫字樓等多種模式�！�
　　去年，中海地產(chǎn)高調(diào)發(fā)布其商業(yè)地產(chǎn)品牌，其高層曾表示，該集團已儲備的260萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目，預計將在2015年前基本落成。早年就已嘗到進軍商業(yè)地產(chǎn)甜頭的珠江地產(chǎn)，因應市場的變化更調(diào)整了住宅與商業(yè)的開發(fā)順序，其在上海的首個大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項目，9萬平方米的持有型大mall就被安排先于住宅予以開發(fā)。而在北京投資100億元打造的珠江摩爾國際中心，更是采取先做商業(yè)和配套，后做公寓和寫字樓的方式，先建好了永旺商城和奧特萊斯等商業(yè)項目再賣公寓。
　　
　　原因
　　轉(zhuǎn)移住宅開發(fā)投資的風險
　　
　　廣州高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋指出，這么多發(fā)展商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)布局，是市場與政策的變化，與企業(yè)發(fā)展策略需要共同作用的結(jié)果。一方面，隨著住宅調(diào)控政策的持續(xù)，住宅市場的開發(fā)風險正不斷累積，加上中國房地產(chǎn)已開始進入深耕階段，一些中心城市的土地資源已日漸枯竭，以往住宅開發(fā)“短平快”的運作模式正受到越來越大的挑戰(zhàn)，從企業(yè)生存發(fā)展需要，發(fā)展商急需尋找可持續(xù)化發(fā)展，能平衡收益、降低風險的盈利模式。從租金回報角度看，商業(yè)地產(chǎn)的租金回報一般都在6%左右，比住宅物業(yè)租金回報高出一倍。另一方面，按照目前國內(nèi)的土地出讓模式，在獲取大片地塊時，發(fā)展商通常都會被要求配套一定的商業(yè)面積，特別是在近幾年，政府推出的商住功能地塊越來越多，大型城市綜合體涌現(xiàn)，商業(yè)已成了越來越多房地產(chǎn)項目所必不可少的一部分。另外，中國實體經(jīng)濟持續(xù)向好，新的城市規(guī)劃不斷出臺，必然會刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，與不斷被調(diào)控的住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景無疑要光明得多。
　　
　　風險
　　1商業(yè)項目“觸礁”頻現(xiàn)
　　
　　今年以來，隨著住宅限購持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)投資需求不斷膨脹，發(fā)展商的商業(yè)熱潮也開始進入高回報期。但令業(yè)界擔憂的是，風起云涌的商業(yè)地產(chǎn)熱潮，也開始面臨一個又一個的挑戰(zhàn)。市場已頻頻傳出地產(chǎn)大鱷大型商業(yè)項目陷入困局、商業(yè)拓展計劃受阻的消息。如長沙的東漢名店廣場、南京新街口的盤谷亞泰廣場等，盡管占據(jù)中心地段優(yōu)勢仍折戟沉沙。近日，海航置業(yè)番禺YH城撤場，其在去年高調(diào)宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)的計劃已被擱置。該集團曾高調(diào)宣布，計劃在2014-2015年，實現(xiàn)在一二線城市增設300家“YH城”，2016年之后進軍國際市場，如今一年過去，作為全國試點的廣州兩個項目一個撤場一個頻傳出招商難和停工等問題，而計劃在2013年建設YH城的深圳計劃也已被取消。連被譽為國內(nèi)最成功商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的萬達集團，今年也開始調(diào)整其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展步伐，開始放緩其高速拓展的腳步。
　　廣東商學院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶指出，對發(fā)展商來說，住宅與商業(yè)是兩個完全不同的領域。與能快速實現(xiàn)短平快運作，快速回籠資金的住宅開發(fā)相比，商業(yè)地產(chǎn)需要更多資金，更長的周期，而且并非所有項目都能賺錢，發(fā)展商一窩蜂轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，從長遠看并非好事�！吧虡I(yè)地產(chǎn)本身專業(yè)性強、回報期長、技術門檻高，其實不管是對普通投資者還是對發(fā)展商來說，這都是一個水很深的投資領域。毫無經(jīng)驗的投資者盲目闖進這片區(qū)域，如果缺乏科學的計劃與良好的執(zhí)行力，遲早要交學費�！�
　　
　　2政策調(diào)控、激烈競爭加大風險
　　
　　蜂擁而起的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮，意味著未來的供給過剩和競爭加劇，商業(yè)地產(chǎn)市場也可能面臨新老混戰(zhàn)和風險積聚的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計，近兩年來，宣布進入商業(yè)地產(chǎn)市場的住宅開發(fā)商就已有30多家，而與此同時，廣百百貨、蘇寧等零售商也開始進軍商業(yè)地產(chǎn)，而娃哈哈、雅戈爾等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)，近年也頻頻涉足商業(yè)地產(chǎn)領域�！�
　　高力國際統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅在廣州一地，自亞運會舉辦以來，就有近20個大型購物中心陸續(xù)開業(yè)，新增面積超過100萬平方米，而在未來的一年半時間里，廣州還至少有80萬平方米的全新項目上市。短期內(nèi)激增大量的商業(yè)地產(chǎn)項目，引發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)界的人才爭奪戰(zhàn)，為高薪挖人，許多項目總經(jīng)理的年薪普遍達到甚至超過100萬元。人才儲備的不足正直接影響到商業(yè)項目的品質(zhì)。另外，大量企業(yè)的進入勢必令土地的需求量增加從而抬高地價，推高各項開發(fā)成本；在融資渠道收窄的背景下，企業(yè)將承受巨大的資金壓力。有限的零售品牌資源，令集中推出的眾多商業(yè)項目面臨嚴重的同質(zhì)化競爭，大大增加招商難度，直接影響項目收益�！�
　　全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任兼秘書長朱凌波在接受媒體采訪時曾指出，目前正在進行的物業(yè)稅試點改革將首先從商業(yè)地產(chǎn)開始征收。也就是說，商業(yè)地產(chǎn)也可能面臨調(diào)控風險，未來商用物業(yè)的持有成本有可能進一步加大。
　　
　　出路
　　尋找新商業(yè)模式抗風險
　　
　　對商業(yè)地產(chǎn)的風險，羅紅葆也指出，商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷從雨后春筍到百家爭鳴這個階段�！八�有的發(fā)展商都在擠這條路，造成各大城市商業(yè)綜合體盲目地重復建設，遠遠超過了我們的需求。我覺得，未來三年，商業(yè)地產(chǎn)一定會遇到調(diào)控的，現(xiàn)在大家都一窩蜂去發(fā)展，但很多做商業(yè)地產(chǎn)的人并不具備做商業(yè)地產(chǎn)的能力和執(zhí)行力，這非常危險�！�
　　
　　羅紅葆表示，商業(yè)地產(chǎn)要成功，關鍵是要有一個獨特的商業(yè)模式，只有將這個問題解決好了，才能在未來頂住政策變化與調(diào)控的打擊�！氨热缪啪訕泛秃芏鄰淖≌�走出來的地產(chǎn)商一樣，在10多年前開始進入地產(chǎn)行業(yè)就避免不了涉及商業(yè)，我們的商業(yè)和住宅一開始就是聯(lián)姻的，做住宅不可能沒有商業(yè)，因此，我們的商業(yè)就從社區(qū)商業(yè)開始做，更注重區(qū)域輻射性、注重商業(yè)的生存環(huán)境，這就是我們的特色。”