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　 近日，創(chuàng)鴻集團(tuán)挖角萬達(dá)高管高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，而海航置業(yè)曾大舉推動(dòng)的YH城計(jì)劃受阻這兩大新聞備受廣州業(yè)界關(guān)注。盡管王石曾強(qiáng)硬地表態(tài)“有一天萬科要是做商業(yè)的話，即使我死了，還是會(huì)從骨灰盒里伸出一只手來干擾你”，但發(fā)展商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的勢(shì)頭已成狂瀾之勢(shì)，擋也擋不住。 就像地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)曾調(diào)侃過的，“最好的開發(fā)商都去搞商業(yè)了”。大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)で蠖嘣�化發(fā)展突破，已成為越來越多住宅起家的發(fā)展商，在面臨政府調(diào)控與市場(chǎng)變化時(shí)的新選擇。但是，與住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)的“水”要深得多，發(fā)展商一窩蜂轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，可能引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)過剩危機(jī)，已經(jīng)有部分開發(fā)商“觸礁”；另一方面，房產(chǎn)稅開征等政策變化，也將令商業(yè)地產(chǎn)同樣面臨政策調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。在揮師商業(yè)地產(chǎn)成潮流的時(shí)候，發(fā)展商還是需要更多的“冷思考”。
　　
　　現(xiàn)狀
　　大集團(tuán)掀起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)高潮
　　
　　近日，創(chuàng)鴻集團(tuán)挖角萬達(dá)高管，高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)謀求轉(zhuǎn)型，旗下9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)開動(dòng)。而在此之前，富力地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海、雅居樂、萬科、恒大地產(chǎn)、金地集團(tuán)、百嘉信集團(tuán)等地產(chǎn)大集團(tuán)，都早已紛紛宣稱將加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例�！�
　　在廣州，富力地產(chǎn)可說是率先從純住宅向住宅與商業(yè)并重轉(zhuǎn)型的先行者，僅在廣州珠江新城這片7平方公里的土地上，富力地產(chǎn)就擁有近20棟高端商業(yè)物業(yè)，該公司今年的中期業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，上半年該集團(tuán)的合約銷售額增加9%至人民幣146億元，其中商業(yè)地產(chǎn)對(duì)集團(tuán)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)進(jìn)一步體現(xiàn)。酒店收入增加6%。一向以住宅開發(fā)為主的保利地產(chǎn)，在其2010年制定的“十二五”規(guī)劃中，保利地產(chǎn)就將商業(yè)開發(fā)提升到與住宅并行的戰(zhàn)略高度，宣布將把商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例提升到30%。預(yù)計(jì)在“十二五”期間，保利地產(chǎn)擁有的購物中心和酒店項(xiàng)目將分別達(dá)到12個(gè)和15個(gè)，分布于全國(guó)11個(gè)城市，總面積將超過200萬平方米�！�
　　同樣以住宅起家的雅居樂集團(tuán)，近年也加大在商業(yè)地產(chǎn)的布局。雅居樂集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心總監(jiān)羅紅葆表示，發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為雅居樂未來的戰(zhàn)略性目標(biāo)之一，其未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)占比將從目前的5%提升到15%。目前，該集團(tuán)已建的自持商業(yè)面積達(dá)幾十萬平方米，其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)已包括了大型城市綜合體、社區(qū)商業(yè)、寫字樓等多種模式�！�
　　去年，中海地產(chǎn)高調(diào)發(fā)布其商業(yè)地產(chǎn)品牌，其高層曾表示，該集團(tuán)已儲(chǔ)備的260萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將在2015年前基本落成。早年就已嘗到進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)甜頭的珠江地產(chǎn)，因應(yīng)市場(chǎng)的變化更調(diào)整了住宅與商業(yè)的開發(fā)順序，其在上海的首個(gè)大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，9萬平方米的持有型大mall就被安排先于住宅予以開發(fā)。而在北京投資100億元打造的珠江摩爾國(guó)際中心，更是采取先做商業(yè)和配套，后做公寓和寫字樓的方式，先建好了永旺商城和奧特萊斯等商業(yè)項(xiàng)目再賣公寓。
　　
　　原因
　　轉(zhuǎn)移住宅開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)
　　
　　廣州高力國(guó)際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋指出，這么多發(fā)展商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)布局，是市場(chǎng)與政策的變化，與企業(yè)發(fā)展策略需要共同作用的結(jié)果。一方面，隨著住宅調(diào)控政策的持續(xù)，住宅市場(chǎng)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)正不斷累積，加上中國(guó)房地產(chǎn)已開始進(jìn)入深耕階段，一些中心城市的土地資源已日漸枯竭，以往住宅開發(fā)“短平快”的運(yùn)作模式正受到越來越大的挑戰(zhàn)，從企業(yè)生存發(fā)展需要，發(fā)展商急需尋找可持續(xù)化發(fā)展，能平衡收益、降低風(fēng)險(xiǎn)的盈利模式。從租金回報(bào)角度看，商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)一般都在6%左右，比住宅物業(yè)租金回報(bào)高出一倍。另一方面，按照目前國(guó)內(nèi)的土地出讓模式，在獲取大片地塊時(shí)，發(fā)展商通常都會(huì)被要求配套一定的商業(yè)面積，特別是在近幾年，政府推出的商住功能地塊越來越多，大型城市綜合體涌現(xiàn)，商業(yè)已成了越來越多房地產(chǎn)項(xiàng)目所必不可少的一部分。另外，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，新的城市規(guī)劃不斷出臺(tái)，必然會(huì)刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，與不斷被調(diào)控的住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景無疑要光明得多。
　　
　　風(fēng)險(xiǎn)
　　1商業(yè)項(xiàng)目“觸礁”頻現(xiàn)
　　
　　今年以來，隨著住宅限購持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)投資需求不斷膨脹，發(fā)展商的商業(yè)熱潮也開始進(jìn)入高回報(bào)期。但令業(yè)界擔(dān)憂的是，風(fēng)起云涌的商業(yè)地產(chǎn)熱潮，也開始面臨一個(gè)又一個(gè)的挑戰(zhàn)。市場(chǎng)已頻頻傳出地產(chǎn)大鱷大型商業(yè)項(xiàng)目陷入困局、商業(yè)拓展計(jì)劃受阻的消息。如長(zhǎng)沙的東漢名店廣場(chǎng)、南京新街口的盤谷亞泰廣場(chǎng)等，盡管占據(jù)中心地段優(yōu)勢(shì)仍折戟沉沙。近日，海航置業(yè)番禺YH城撤場(chǎng)，其在去年高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃已被擱置。該集團(tuán)曾高調(diào)宣布，計(jì)劃在2014-2015年，實(shí)現(xiàn)在一二線城市增設(shè)300家“YH城”，2016年之后進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)，如今一年過去，作為全國(guó)試點(diǎn)的廣州兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)撤場(chǎng)一個(gè)頻傳出招商難和停工等問題，而計(jì)劃在2013年建設(shè)YH城的深圳計(jì)劃也已被取消。連被譽(yù)為國(guó)內(nèi)最成功商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的萬達(dá)集團(tuán)，今年也開始調(diào)整其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展步伐，開始放緩其高速拓展的腳步。
　　廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶指出，對(duì)發(fā)展商來說，住宅與商業(yè)是兩個(gè)完全不同的領(lǐng)域。與能快速實(shí)現(xiàn)短平快運(yùn)作，快速回籠資金的住宅開發(fā)相比，商業(yè)地產(chǎn)需要更多資金，更長(zhǎng)的周期，而且并非所有項(xiàng)目都能賺錢，發(fā)展商一窩蜂轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看并非好事�！吧虡I(yè)地產(chǎn)本身專業(yè)性強(qiáng)、回報(bào)期長(zhǎng)、技術(shù)門檻高，其實(shí)不管是對(duì)普通投資者還是對(duì)發(fā)展商來說，這都是一個(gè)水很深的投資領(lǐng)域。毫無經(jīng)驗(yàn)的投資者盲目闖進(jìn)這片區(qū)域，如果缺乏科學(xué)的計(jì)劃與良好的執(zhí)行力，遲早要交學(xué)費(fèi)。”
　　
　　2政策調(diào)控、激烈競(jìng)爭(zhēng)加大風(fēng)險(xiǎn)
　　
　　蜂擁而起的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮，意味著未來的供給過剩和競(jìng)爭(zhēng)加劇，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也可能面臨新老混戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)積聚的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年來，宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅開發(fā)商就已有30多家，而與此同時(shí)，廣百百貨、蘇寧等零售商也開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，而娃哈哈、雅戈?duì)柕戎鳂I(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)，近年也頻頻涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域�！�
　　高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅在廣州一地，自亞運(yùn)會(huì)舉辦以來，就有近20個(gè)大型購物中心陸續(xù)開業(yè)，新增面積超過100萬平方米，而在未來的一年半時(shí)間里，廣州還至少有80萬平方米的全新項(xiàng)目上市。短期內(nèi)激增大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，引發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)界的人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，為高薪挖人，許多項(xiàng)目總經(jīng)理的年薪普遍達(dá)到甚至超過100萬元。人才儲(chǔ)備的不足正直接影響到商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)。另外，大量企業(yè)的進(jìn)入勢(shì)必令土地的需求量增加從而抬高地價(jià)，推高各項(xiàng)開發(fā)成本；在融資渠道收窄的背景下，企業(yè)將承受巨大的資金壓力。有限的零售品牌資源，令集中推出的眾多商業(yè)項(xiàng)目面臨嚴(yán)重的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，大大增加招商難度，直接影響項(xiàng)目收益。　
　　全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任兼秘書長(zhǎng)朱凌波在接受媒體采訪時(shí)曾指出，目前正在進(jìn)行的物業(yè)稅試點(diǎn)改革將首先從商業(yè)地產(chǎn)開始征收。也就是說，商業(yè)地產(chǎn)也可能面臨調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，未來商用物業(yè)的持有成本有可能進(jìn)一步加大。
　　
　　出路
　　尋找新商業(yè)模式抗風(fēng)險(xiǎn)
　　
　　對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，羅紅葆也指出，商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷從雨后春筍到百家爭(zhēng)鳴這個(gè)階段。“所有的發(fā)展商都在擠這條路，造成各大城市商業(yè)綜合體盲目地重復(fù)建設(shè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我們的需求。我覺得，未來三年，商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)遇到調(diào)控的，現(xiàn)在大家都一窩蜂去發(fā)展，但很多做商業(yè)地產(chǎn)的人并不具備做商業(yè)地產(chǎn)的能力和執(zhí)行力，這非常危險(xiǎn)�！�
　　
　　羅紅葆表示，商業(yè)地產(chǎn)要成功，關(guān)鍵是要有一個(gè)獨(dú)特的商業(yè)模式，只有將這個(gè)問題解決好了，才能在未來頂住政策變化與調(diào)控的打擊�！氨热缪啪訕泛秃芏鄰淖≌�走出來的地產(chǎn)商一樣，在10多年前開始進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)就避免不了涉及商業(yè)，我們的商業(yè)和住宅一開始就是聯(lián)姻的，做住宅不可能沒有商業(yè)，因此，我們的商業(yè)就從社區(qū)商業(yè)開始做，更注重區(qū)域輻射性、注重商業(yè)的生存環(huán)境，這就是我們的特色�！�