“我們爭取在今明兩年先進(jìn)入非洲市場。另外，我們對(duì)歐洲市場也做過了一些調(diào)研。比如荷蘭阿姆斯特丹、西班牙等，但目前感覺這些地方還需要進(jìn)一步的研究。”保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(以下簡稱“保利地產(chǎn)”，600048.SH)董事長宋廣菊近日在業(yè)績會(huì)上發(fā)出了海外擴(kuò)張的信號(hào)。 而此前，包括萬科、萬達(dá)、綠地、碧桂園、中坤等十余家大型房企在內(nèi)，都已布局海外市場。業(yè)內(nèi)分析，國內(nèi)市場調(diào)控越來越嚴(yán)厲和房企自身發(fā)展的需求，加上新政的推動(dòng)，會(huì)讓房企出海成為趨勢，且部分房企海外試水的目標(biāo)更傾向于截流部分放眼海外的國內(nèi)需求。但是，目前僅處于試水階段，前景難以斷定。 “房企出海一是分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，增加盈利渠道；二是在移民潮和海外置業(yè)的推動(dòng)下，房企希望截留這一部分國內(nèi)需求；此外，或含有資金轉(zhuǎn)移的考慮。”高力國際市場研究與項(xiàng)目咨詢部董事陳厚橋?qū)r(shí)代周報(bào)記者表示。 對(duì)非洲很有信心 今年以來，國內(nèi)房企海外擴(kuò)張的聲音不絕于耳。近日，保利地產(chǎn)也加入了出海陣營。 宋廣菊近日在業(yè)績會(huì)上透露，保利地產(chǎn)海外調(diào)研小組剛從非洲返回，準(zhǔn)備今明兩年先進(jìn)入非洲市場。與大多數(shù)房企瞄向歐美、亞洲、澳洲等地相比，保利地產(chǎn)此舉似乎不按常理出牌，但業(yè)內(nèi)分析，這是保利地產(chǎn)對(duì)非洲的整個(gè)投資環(huán)境和未來發(fā)展空間的綜合考量后所作的戰(zhàn)略決策。 “非洲人口眾多、土地便宜，且非洲經(jīng)濟(jì)步入正軌，政府需要招商引資。加上中非關(guān)系良好，政治環(huán)境有保障，保利地產(chǎn)這樣能以很低的成本獲得甚至不亞于國內(nèi)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤。”第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析。 而宋廣菊也表達(dá)了對(duì)非洲市場的信心。“這些地方的房價(jià)，普通商品房的兩房和三房，每平方米賣到了1200-2400美元，別墅賣到50萬-250萬美元/棟不等，這樣一折算可以跟我們很多省會(huì)城市的房價(jià)媲美。非洲國家的經(jīng)濟(jì)持續(xù)多年保持10%以上的速度增長，特別是發(fā)現(xiàn)石油以后，他們的投資環(huán)境和未來發(fā)展空間非常好，另外，這些國家對(duì)中國非常友好，比如坦桑尼亞是免簽證的，所以我們對(duì)在非洲國家開發(fā)房地產(chǎn)很有信心。” 實(shí)際上，在保利地產(chǎn)之前，房企海外投資已成規(guī)模。據(jù)中國海外投資聯(lián)合會(huì)的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，包括碧桂園(002007.HK)、中國建筑（601668.SH）、中國鐵建(601186.SH)、萬科(000002.SZ)、綠地集團(tuán)、萬通地產(chǎn)(600246.SH)、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)上百億美元。 實(shí)際上，保利地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)集體試水海外，就是希望通過拓展海外市場，保證銷量能夠保持一定數(shù)量的增長。2013年，保利地產(chǎn)2013年的銷售目標(biāo)至少在1200億以上。 房企出海鎖定國人 根據(jù)來自Dealogic的數(shù)據(jù)，中國人在海外的房地產(chǎn)交易規(guī)模去年急劇上升，達(dá)到18.6億美元。相比之下，2011年為5.47億美元，2010年為9000萬美元。不包括香港在內(nèi)，2012年的海外房地產(chǎn)交易總額為4.5億美元，比2011年增長了46%。截留這部分國內(nèi)人士的海外購房需求，成為國內(nèi)房企出海的動(dòng)因之一。綠地集團(tuán)董事長張玉良一句“我們感興趣的是中國人多的地方”，實(shí)則反映了大多數(shù)房企出海鎖定國人的首要目標(biāo)。 今年2月，國內(nèi)頭號(hào)房企萬科和美國頭號(hào)房企鐵獅門公司的簽約，引發(fā)轟動(dòng)。同樣，在萬科總裁郁亮看來，萬科試水海外項(xiàng)目是看到了限購所帶來的市場機(jī)會(huì)，限購措施使得一線城市的有錢人基本上失去了購房的資格，這部分投資需求流向海外。因此萬科啟動(dòng)了國際化策略。投入上，萬科美國項(xiàng)目總投資約為6.2億美元，其中萬科將投資1.75億美元，鐵獅門僅提供7500萬美元，其余部分將通過債務(wù)融資解決。 無疑，房企出海，最大的驅(qū)動(dòng)還是國內(nèi)的房地產(chǎn)政策環(huán)境。隨著調(diào)控的加緊，房地出海會(huì)漸成潮流。國內(nèi)限購、限貸、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，投資客投資海外可以規(guī)避國內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致部分龍頭開發(fā)企業(yè)也轉(zhuǎn)投海外市場。當(dāng)然，能否游刃有余，還得看是否具有諸多前提保障，而首要的條件是資金力量雄厚。 “從目前來看，各地對(duì)住宅的調(diào)控力度在進(jìn)一步加深，住宅發(fā)展空間被壓縮，這可能導(dǎo)致房企瞄向商業(yè)和海外市場，但是商業(yè)空間實(shí)際上難度很大�？梢哉f，長期來看，房企出海是必然的。”陳厚橋?qū)τ浾弑硎尽?SPAN lang=EN-US> 當(dāng)然，也有房企出海并不做房地產(chǎn)項(xiàng)目，典型的代表是萬達(dá)集團(tuán)。去年5月，萬達(dá)集團(tuán)與全球第二大院線集團(tuán)AMC簽署并購協(xié)議，并購總交易金額26億美元，包括購買100%股權(quán)和承擔(dān)債務(wù)兩部分。另據(jù)萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林透露，萬達(dá)集團(tuán)海外目光將集中鎖定在歐美市場，未來10年將向美國投資100億美元，2013年萬達(dá)集團(tuán)還要完成1-2個(gè)項(xiàng)目的大型并購。顯然，涉及上百億美元的投資規(guī)模也說明，欲海外擴(kuò)張，充裕的資金支撐是第一要?jiǎng)?wù)。 不過，現(xiàn)階段，出海房企仍是在試探市場，并且，沒有可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)，處于摸著石頭過河的探索階段。“目前來說，房企在海外的發(fā)展還處于試水階段。”黃華軍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。 尚處試水階段 從已出海的房企來看，普遍的傾向性是，海外項(xiàng)目多以開發(fā)旅游地產(chǎn)，且以與當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)合作開發(fā)為主。但目前，僅碧桂園、綠地等迎來收獲期，并且隨著海外擴(kuò)張路線的清晰，這些房企在海外投入上還會(huì)持續(xù)加大。 碧桂園在馬來西亞開發(fā)的三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目已面市，碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍綺琴在3月的業(yè)績發(fā)布會(huì)上透露，公司2013年的資本開支約440億元，當(dāng)中買地及建筑費(fèi)分別占120億元及320億元，而公司已經(jīng)或?qū)⒁ㄙM(fèi)100億元投資馬來西亞的多個(gè)項(xiàng)目，就投資占比而言，馬來西亞的投資占比不算小。 而綠地，其之前與韓國濟(jì)州國際自由城市開發(fā)中心合作建設(shè)濟(jì)州旅游健康城項(xiàng)目，其還與西班牙和德國的酒店有一些合作項(xiàng)目。而在3月其亦表示，已達(dá)成在悉尼市中心開發(fā)住宅和酒店建筑的協(xié)議，這一項(xiàng)目是綠地斥資1.075億澳元（約合1.114億美元）從加拿大公司Brookfield Asset Management Inc購買所得。 大智慧證券分析師張杰在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)說，出海短期內(nèi)對(duì)于房企更為直接的利好還是海外市場寬松的融資環(huán)境，國內(nèi)房企可以通過海外投資來搭建海外的融資平臺(tái)。房企出海，帶來了海外融資的井噴。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2012年共有25家內(nèi)地房企進(jìn)行了25筆海外融資，融資總額約合600億元人民幣，同比增長了10.23%。而僅2013年1月，就有17家房地產(chǎn)公司通過海外融資渠道募集了約合420億元人民幣的資金，融資規(guī)模已超過去年全年內(nèi)地房企海外融資總額的一半，達(dá)到70%。 不過，仍有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)海外發(fā)展前景不太可觀。出海考驗(yàn)的不僅僅是房企的資金實(shí)力，還有落地能力和實(shí)際操作能力，在融資、銷售、運(yùn)營管理模式等諸多環(huán)節(jié)和國內(nèi)大相徑庭的情況下，這些房企能否入鄉(xiāng)隨俗是決定其發(fā)展好壞的關(guān)鍵。 “國外融資也是看盈利能力的。并且，目前國內(nèi)房企都處于試水階段，還不具有海外開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。從目前的狀況來看，房企對(duì)海外城市的選擇具有一定的偏向性，偏好選擇旅游城市。但短期內(nèi)，房企國外表現(xiàn)不太被看好，因?yàn)榭蛻糍Y源的積累需要一定的時(shí)間，且面臨著政策風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。”陳厚橋?qū)r(shí)代周報(bào)記者表示。 “海外方面，我們會(huì)采取積極而審慎的態(tài)度，因?yàn)樗麄兊姆审w系、價(jià)格體系、稅收體系、材料供應(yīng)體系等和國內(nèi)的差異性還是比較大的。”保利地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新此言道出了大多數(shù)房企對(duì)出海的態(tài)度。 本文來源：時(shí)代周報(bào)《保利挺進(jìn)非洲 大型房企集體海外試水》2013年4月4日 本文鏈接：http://www.time-weekly.com/story/2013-04-04/129343.html |
