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商業(yè)項目招商 時機把握和開發(fā)節(jié)奏很重要

時間:2013-08-02 14:15來源: 作者:黃華軍

  　 投資客豪賭萬博商圈前景二手商鋪價格高達7萬元/平方米

　　隨著天河城歐萊斯、海印又一城奧特萊斯逐步開業(yè)，番禺商業(yè)“地王”落定，以奧特萊斯業(yè)態(tài)為主打的萬博商圈儼然成了廣州“第四商圈”，尚未開業(yè)的萬達廣場二手商鋪叫價已飆上7萬元每平方米。

　　但是，記者走訪萬博商圈發(fā)現(xiàn)，這里的奧特萊斯不但品牌缺少國際大牌范，而且折扣和市區(qū)相比也并未有太大優(yōu)勢，除了周末，平時人氣也并不旺。
　　據(jù)了解，目前萬博商圈租金并未同等上漲，回報率跑輸全市。業(yè)內(nèi)人士認為，萬博商圈成型尚需三五年，投資客大都是看到萬博商圈的前景，希望低位入手長期投資。
　
　投資火熱
　　商鋪寫字樓價格水漲船高
　　近兩年來，番禺萬博商圈不斷升溫，直接推高了周邊的商業(yè)地產(chǎn)價格。去年6月，番禺萬達廣場商鋪以5萬元/平方米價格開盤，開盤當天即售罄，而2010年，番禺的社區(qū)鋪價格僅僅在1萬~2萬元之間。
　　隨著天河城歐萊斯、海印又一城奧特萊斯逐步開業(yè)，番禺商業(yè)用地“地王”在今年年中花落萬博商圈，樓面地價比去年同期“豪漲”1萬元，萬博商圈的二手鋪價格進一步水漲船高。昨日，記者了解到，目前萬達廣場的二手鋪位放盤價格已經(jīng)達到7萬元每平方米，而社區(qū)鋪的價格已經(jīng)達到4萬元左右，相比起三年前，鋪面價格已經(jīng)翻了一番還多。而投資門檻更低的公寓和寫字樓，均價也節(jié)節(jié)攀升，部分在售的loft公寓產(chǎn)品均價早在5月中旬便已經(jīng)超過2萬元。
　　雖然商鋪、寫字樓、公寓等價格都一路上揚，但是由于整體商圈發(fā)展依然不夠完善，商圈整體租金一直停滯不前。
　　“你也能看到，目前其實整個商圈的人氣并不旺，尤其是公寓和寫字樓產(chǎn)品，在出租市場上嚴重供大于求。”合富置業(yè)儲備分區(qū)營業(yè)經(jīng)理許偉釗坦言，現(xiàn)在叫價7萬元的番禺萬達廣場二手鋪一直“有價無市”。
　　其對記者表示，目前番禺碧桂園或者番禺大道周邊的街鋪，大概能租160~200元/平方米，相比起4萬元左右的二手售價，回報率大概是2~3厘，這個收益率在商鋪中“并不算高”。“對于公寓來說，80多平方米的公寓，裝修好的話，租金頂多6000元每月，而若是保持交房時的毛坯狀態(tài)，租金僅有4000每月。”記者發(fā)現(xiàn)，和1.5~2萬元每平方米的售價相比，寫字樓和公寓的租金回報率甚至不到1%。
　　“目前在這邊投資房產(chǎn)的投資客，大都是看到萬博商圈的前景，希望低位入手長期投資，而不是看眼前的租金回報率。”許偉釗表示，“萬博商圈附近的配套確實越來越完善，目前，好幾塊商業(yè)地塊都在動工，7號線也已經(jīng)開始動工，雖然現(xiàn)在番禺萬達廣場還未開業(yè)，但是三五年之后，萬博商圈應該可以成型。”
 
　　商圈怪象調(diào)查①
　　商圈現(xiàn)狀
　　品牌：
　　缺少“國際大牌范”
　　從國外留學回來的周小姐對于奧特萊斯這一業(yè)態(tài)再熟悉不過，“集中在郊區(qū)，很多一線大牌的折扣店，雖然是過季貨，但由于是‘白菜價’且選擇多，吸引了很多顧客。”
　　不過，周小姐告訴本報記者，“周末去了一趟番禺的奧特萊斯店后有點失望，真正的一線大牌少，大多數(shù)都是市區(qū)商場也有的國內(nèi)品牌和體育品牌，整個感覺不像奧特萊斯更像普通購物中心。”
　　近日，本報記者實地走訪了位于番禺的海印又一城奧特萊斯和萬博歐萊斯，發(fā)現(xiàn)其在商品配置上的確少了些“國際大牌范”。除了在海印又一城奧特萊斯一層的黃金位置可以看到Burberry、Coach、Gucci、Hugo、Boss、Versace和Armani等國際一線品牌，其他樓層或商場仍以國際體育品牌或國內(nèi)品牌為主。
　　某資深商業(yè)觀察人士曾向本報記者透露，一般來說百貨正價店的扣點率在20%左右，但奧特萊斯的扣點率常常在個位數(shù)。還有正在與奢侈品牌進行引入談判的商場內(nèi)部人士進一步指出，國際一線奢侈品大牌太強勢，不僅保底租金低，還會提出免費裝修等各種要求，上述因素都影響了國際一線大牌的入駐。
 
　　折扣：
　　并未比市區(qū)商場“給力”
　　在折扣方面，奧特萊斯也并非所有商品都比市區(qū)商場“給力”，很多和市區(qū)商場促銷時“不相上下”。
　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，海印又一城奧特萊斯2層以上非奢侈品牌的商品折扣以5折較為普遍，而今年以來市區(qū)各大商場促銷活動的力度也基本維持在平均5~6折的水平。在萬博歐萊斯，還有個別品牌服飾的折扣僅為7折左右。
　　一位國內(nèi)品牌女鞋專柜的銷售人員告訴記者，該品牌在海印又一城銷售的商品品種和市區(qū)商場差不多，“今年的新款也有，剛上新時也不會低至5折，但是商場既然叫奧特萊斯，可以給一個折上9.5折。”
　　周小姐則告訴記者：“我買了一雙哥倫比亞戶外運動鞋，以為打6折很劃算了，結(jié)果回市區(qū)發(fā)現(xiàn)有商場專柜貨品做5折促銷。”
　　對于折扣和市區(qū)商場促銷時差不多，海印又一城奧特萊斯相關負責人的解釋是，由于商場融合了“購物中心+百貨模式管理+奧特萊斯”三大業(yè)態(tài)，商場定位方面較一般普通的奧特萊斯折扣場稍高，也導致供應商在貨品配比上提高了一些新貨的占比，“所以在折扣上也和市區(qū)商場做促銷時差不多。”上述負責人說。
 
　　配套：
　　停車雖方便，餐飲不咋地
　　據(jù)知情人士透露，海印又一城去年4月底開業(yè)，當年第三季度即實現(xiàn)盈利。此外，萬博歐萊斯店去年銷售額達到約5億元，與其首年銷售額相比增長了5倍多。業(yè)內(nèi)人士分析認為，這主要是基于便利的交通吸引了大量有消費能力的人口。
　　以往，家住番禺區(qū)的程女士一家是典型的“住在番禺、活在天河”，周末消費基本往天河城一帶跑，停車還很困難�，F(xiàn)在，隨著番禺萬博商圈商業(yè)元素的豐富，她就不用去天河城一帶扎堆了。但她同時也抱怨，除了停車比較方便外，萬博商圈在配套設施方面比市區(qū)還是差很遠，“逛累了，想找個像樣的咖啡館歇腳，結(jié)果只營業(yè)到6點半就打烊，而商場營業(yè)到9點半。”
　　而記者走訪也發(fā)現(xiàn)，萬博歐萊斯商場內(nèi)和周邊的餐飲店多以中低端快餐為主，和一般人心目中的奧特萊斯“國際范”也有存在較大差距。
 
　　商業(yè)分析
　　新項目要避免重復建設
　　第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍指出，萬博商圈目前已經(jīng)吸引了很多地產(chǎn)商和開發(fā)商，未來迎賓路的競爭將非常激烈。而據(jù)記者了解，番禺萬達廣場招商已完成，匯瓏商業(yè)中心也在招商之中。“將來進駐的商業(yè)項目要有科學的規(guī)劃、合理的布局，能夠共享客流和實現(xiàn)購物中心差異化是萬博商圈崛起的關鍵因素。”黃華軍說，“商業(yè)氣氛的形成是不斷加溫的過程，避免蜂擁而上。時機把握和開發(fā)節(jié)奏很重要。”
他進一步分析，新進入商圈的項目要有區(qū)別與現(xiàn)有購物中心的新亮點，如果還是重復建設則對于消費者的吸引力不強。黃華軍認為：“娛樂休閑、餐飲和兒童消費尚有發(fā)展空間。”
 
本文來源：廣州日報《鋪價三年翻番租金不見漲》7月31日
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