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商業(yè)項(xiàng)目招商 時(shí)機(jī)把握和開發(fā)節(jié)奏很重要

時(shí)間:2013-08-02 14:15來(lái)源: 作者:黃華軍

  　 投資客豪賭萬(wàn)博商圈前景二手商鋪價(jià)格高達(dá)7萬(wàn)元/平方米

　　隨著天河城歐萊斯、海印又一城奧特萊斯逐步開業(yè)，番禺商業(yè)“地王”落定，以?shī)W特萊斯業(yè)態(tài)為主打的萬(wàn)博商圈儼然成了廣州“第四商圈”，尚未開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二手商鋪叫價(jià)已飆上7萬(wàn)元每平方米。

　　但是，記者走訪萬(wàn)博商圈發(fā)現(xiàn)，這里的奧特萊斯不但品牌缺少國(guó)際大牌范，而且折扣和市區(qū)相比也并未有太大優(yōu)勢(shì)，除了周末，平時(shí)人氣也并不旺。
　　據(jù)了解，目前萬(wàn)博商圈租金并未同等上漲，回報(bào)率跑輸全市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)博商圈成型尚需三五年，投資客大都是看到萬(wàn)博商圈的前景，希望低位入手長(zhǎng)期投資。
　
　投資火熱
　　商鋪寫字樓價(jià)格水漲船高
　　近兩年來(lái)，番禺萬(wàn)博商圈不斷升溫，直接推高了周邊的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格。去年6月，番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商鋪以5萬(wàn)元/平方米價(jià)格開盤，開盤當(dāng)天即售罄，而2010年，番禺的社區(qū)鋪價(jià)格僅僅在1萬(wàn)~2萬(wàn)元之間。
　　隨著天河城歐萊斯、海印又一城奧特萊斯逐步開業(yè)，番禺商業(yè)用地“地王”在今年年中花落萬(wàn)博商圈，樓面地價(jià)比去年同期“豪漲”1萬(wàn)元，萬(wàn)博商圈的二手鋪價(jià)格進(jìn)一步水漲船高。昨日，記者了解到，目前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的二手鋪位放盤價(jià)格已經(jīng)達(dá)到7萬(wàn)元每平方米，而社區(qū)鋪的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到4萬(wàn)元左右，相比起三年前，鋪面價(jià)格已經(jīng)翻了一番還多。而投資門檻更低的公寓和寫字樓，均價(jià)也節(jié)節(jié)攀升，部分在售的loft公寓產(chǎn)品均價(jià)早在5月中旬便已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元。
　　雖然商鋪、寫字樓、公寓等價(jià)格都一路上揚(yáng)，但是由于整體商圈發(fā)展依然不夠完善，商圈整體租金一直停滯不前。
　　“你也能看到，目前其實(shí)整個(gè)商圈的人氣并不旺，尤其是公寓和寫字樓產(chǎn)品，在出租市場(chǎng)上嚴(yán)重供大于求。”合富置業(yè)儲(chǔ)備分區(qū)營(yíng)業(yè)經(jīng)理許偉釗坦言，現(xiàn)在叫價(jià)7萬(wàn)元的番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二手鋪一直“有價(jià)無(wú)市”。
　　其對(duì)記者表示，目前番禺碧桂園或者番禺大道周邊的街鋪，大概能租160~200元/平方米，相比起4萬(wàn)元左右的二手售價(jià)，回報(bào)率大概是2~3厘，這個(gè)收益率在商鋪中“并不算高”。“對(duì)于公寓來(lái)說(shuō)，80多平方米的公寓，裝修好的話，租金頂多6000元每月，而若是保持交房時(shí)的毛坯狀態(tài)，租金僅有4000每月。”記者發(fā)現(xiàn)，和1.5~2萬(wàn)元每平方米的售價(jià)相比，寫字樓和公寓的租金回報(bào)率甚至不到1%。
　　“目前在這邊投資房產(chǎn)的投資客，大都是看到萬(wàn)博商圈的前景，希望低位入手長(zhǎng)期投資，而不是看眼前的租金回報(bào)率。”許偉釗表示，“萬(wàn)博商圈附近的配套確實(shí)越來(lái)越完善，目前，好幾塊商業(yè)地塊都在動(dòng)工，7號(hào)線也已經(jīng)開始動(dòng)工，雖然現(xiàn)在番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)還未開業(yè)，但是三五年之后，萬(wàn)博商圈應(yīng)該可以成型。”
 
　　商圈怪象調(diào)查①
　　商圈現(xiàn)狀
　　品牌：
　　缺少“國(guó)際大牌范”
　　從國(guó)外留學(xué)回來(lái)的周小姐對(duì)于奧特萊斯這一業(yè)態(tài)再熟悉不過(guò)，“集中在郊區(qū)，很多一線大牌的折扣店，雖然是過(guò)季貨，但由于是‘白菜價(jià)’且選擇多，吸引了很多顧客。”
　　不過(guò)，周小姐告訴本報(bào)記者，“周末去了一趟番禺的奧特萊斯店后有點(diǎn)失望，真正的一線大牌少，大多數(shù)都是市區(qū)商場(chǎng)也有的國(guó)內(nèi)品牌和體育品牌，整個(gè)感覺不像奧特萊斯更像普通購(gòu)物中心。”
　　近日，本報(bào)記者實(shí)地走訪了位于番禺的海印又一城奧特萊斯和萬(wàn)博歐萊斯，發(fā)現(xiàn)其在商品配置上的確少了些“國(guó)際大牌范”。除了在海印又一城奧特萊斯一層的黃金位置可以看到Burberry、Coach、Gucci、Hugo、Boss、Versace和Armani等國(guó)際一線品牌，其他樓層或商場(chǎng)仍以國(guó)際體育品牌或國(guó)內(nèi)品牌為主。
　　某資深商業(yè)觀察人士曾向本報(bào)記者透露，一般來(lái)說(shuō)百貨正價(jià)店的扣點(diǎn)率在20%左右，但奧特萊斯的扣點(diǎn)率常常在個(gè)位數(shù)。還有正在與奢侈品牌進(jìn)行引入談判的商場(chǎng)內(nèi)部人士進(jìn)一步指出，國(guó)際一線奢侈品大牌太強(qiáng)勢(shì)，不僅保底租金低，還會(huì)提出免費(fèi)裝修等各種要求，上述因素都影響了國(guó)際一線大牌的入駐。
 
　　折扣：
　　并未比市區(qū)商場(chǎng)“給力”
　　在折扣方面，奧特萊斯也并非所有商品都比市區(qū)商場(chǎng)“給力”，很多和市區(qū)商場(chǎng)促銷時(shí)“不相上下”。
　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，海印又一城奧特萊斯2層以上非奢侈品牌的商品折扣以5折較為普遍，而今年以來(lái)市區(qū)各大商場(chǎng)促銷活動(dòng)的力度也基本維持在平均5~6折的水平。在萬(wàn)博歐萊斯，還有個(gè)別品牌服飾的折扣僅為7折左右。
　　一位國(guó)內(nèi)品牌女鞋專柜的銷售人員告訴記者，該品牌在海印又一城銷售的商品品種和市區(qū)商場(chǎng)差不多，“今年的新款也有，剛上新時(shí)也不會(huì)低至5折，但是商場(chǎng)既然叫奧特萊斯，可以給一個(gè)折上9.5折。”
　　周小姐則告訴記者：“我買了一雙哥倫比亞戶外運(yùn)動(dòng)鞋，以為打6折很劃算了，結(jié)果回市區(qū)發(fā)現(xiàn)有商場(chǎng)專柜貨品做5折促銷。”
　　對(duì)于折扣和市區(qū)商場(chǎng)促銷時(shí)差不多，海印又一城奧特萊斯相關(guān)負(fù)責(zé)人的解釋是，由于商場(chǎng)融合了“購(gòu)物中心+百貨模式管理+奧特萊斯”三大業(yè)態(tài)，商場(chǎng)定位方面較一般普通的奧特萊斯折扣場(chǎng)稍高，也導(dǎo)致供應(yīng)商在貨品配比上提高了一些新貨的占比，“所以在折扣上也和市區(qū)商場(chǎng)做促銷時(shí)差不多。”上述負(fù)責(zé)人說(shuō)。
 
　　配套：
　　停車雖方便，餐飲不咋地
　　據(jù)知情人士透露，海印又一城去年4月底開業(yè)，當(dāng)年第三季度即實(shí)現(xiàn)盈利。此外，萬(wàn)博歐萊斯店去年銷售額達(dá)到約5億元，與其首年銷售額相比增長(zhǎng)了5倍多。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這主要是基于便利的交通吸引了大量有消費(fèi)能力的人口。
　　以往，家住番禺區(qū)的程女士一家是典型的“住在番禺、活在天河”，周末消費(fèi)基本往天河城一帶跑，停車還很困難。現(xiàn)在，隨著番禺萬(wàn)博商圈商業(yè)元素的豐富，她就不用去天河城一帶扎堆了。但她同時(shí)也抱怨，除了停車比較方便外，萬(wàn)博商圈在配套設(shè)施方面比市區(qū)還是差很遠(yuǎn)，“逛累了，想找個(gè)像樣的咖啡館歇腳，結(jié)果只營(yíng)業(yè)到6點(diǎn)半就打烊，而商場(chǎng)營(yíng)業(yè)到9點(diǎn)半。”
　　而記者走訪也發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)博歐萊斯商場(chǎng)內(nèi)和周邊的餐飲店多以中低端快餐為主，和一般人心目中的奧特萊斯“國(guó)際范”也有存在較大差距。
 
　　商業(yè)分析
　　新項(xiàng)目要避免重復(fù)建設(shè)
　　第一商業(yè)網(wǎng)總裁黃華軍指出，萬(wàn)博商圈目前已經(jīng)吸引了很多地產(chǎn)商和開發(fā)商，未來(lái)迎賓路的競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。而據(jù)記者了解，番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)招商已完成，匯瓏商業(yè)中心也在招商之中。“將來(lái)進(jìn)駐的商業(yè)項(xiàng)目要有科學(xué)的規(guī)劃、合理的布局，能夠共享客流和實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心差異化是萬(wàn)博商圈崛起的關(guān)鍵因素。”黃華軍說(shuō)，“商業(yè)氣氛的形成是不斷加溫的過(guò)程，避免蜂擁而上。時(shí)機(jī)把握和開發(fā)節(jié)奏很重要。”
他進(jìn)一步分析，新進(jìn)入商圈的項(xiàng)目要有區(qū)別與現(xiàn)有購(gòu)物中心的新亮點(diǎn)，如果還是重復(fù)建設(shè)則對(duì)于消費(fèi)者的吸引力不強(qiáng)。黃華軍認(rèn)為：“娛樂(lè)休閑、餐飲和兒童消費(fèi)尚有發(fā)展空間。”
 
本文來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)《鋪價(jià)三年翻番租金不見漲》7月31日
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