蔡正光博士 （齊康國際創(chuàng)始人，現(xiàn)任中國萬商聯(lián)合集團(tuán)董事局主席，曾任:朱镕基總理特衛(wèi)，海爾集團(tuán)張瑞敏助理，曾獲獎項:國家勇士一等功，中國未來十大商機(jī)領(lǐng)袖，征服者商業(yè)雇傭軍創(chuàng)始人） 本文以佛山新福港為例，從佛山租金現(xiàn)狀調(diào)研及未來預(yù)測、本項目租金定價測算模式、項目首年租金總表三大方面，對項目進(jìn)行系統(tǒng)的租金定價專項指導(dǎo)。 對于業(yè)內(nèi)人士來說，這是非常詳細(xì)且實操性極強(qiáng)的一個案例詳解。因方案非常全面，內(nèi)容較多，我們分兩期連續(xù)推送。 
主要項目租金定價現(xiàn)狀及對比分析2/2
1）東方廣場-祖廟商圈是目前佛山唯一的市級商圈，客流量大，租金單價最高； 2）其余為區(qū)域性商圈，其中季華路商圈規(guī)劃起點較高； 3）保利水城，順聯(lián)國際等新興項目以較低的租金換取培育期的較高的出租率及較合理的定位規(guī)劃，采取中長期經(jīng)營策略，效果符合預(yù)期； 4）區(qū)內(nèi)主要商業(yè)項目基本配有百貨、超市、大型餐飲、影院、電子娛樂城等主力店以拉動人氣；各項目同種業(yè)態(tài)的主力店租金差異不超過25%，與一般零售點500~600%的租金差異相比，不構(gòu)成影響項目總體租金收入的主要因素； 本項目租金定價模式及策略建議 1）項目所在的魁奇路商圈屬于規(guī)劃中的區(qū)域性商圈，本項目近10萬平方米商業(yè)體量作為區(qū)內(nèi)最大型的商業(yè)項目，規(guī)劃有超市、百貨、IMAX影院、大型餐飲，對主力店具備較大的吸引力； 2）佛山市場整體零售數(shù)據(jù)向好，正步入購物中心高速發(fā)展期，購物中心提供的業(yè)態(tài)協(xié)同效應(yīng)使得本項目租金預(yù)期高于同區(qū)域非購物中心項目； 3）佛山在2012~2015有多個大型商業(yè)項目落成，預(yù)計在一般零售店租賃階段會因供應(yīng)端壓力影響短期租金回報； 4）（次）主力店作為項目定位實現(xiàn)的重要依據(jù)，對項目整體租金回報的意義遠(yuǎn)大于自身的租金貢獻(xiàn)，主力店租賃階段應(yīng)綜合衡量意向租戶之品牌影響，運(yùn)營能力及與項目定位的契合度，制定具備市場競爭力的主力店租金方案以爭取最合適的主力商戶，為后期一般零售店租賃階段增加議價籌碼，增加整體租金回報； 5）主力店巨大的前期投入可能需要業(yè)主承擔(dān)部分費(fèi)用，該部分應(yīng)攤分到租期內(nèi)作綜合衡量； 6）地鐵作為本項目重要的人流接入點，對接入樓層租金產(chǎn)生溢價效應(yīng)。 
主力店租金定價模型 定價依據(jù) 1）不同業(yè)態(tài)的（次）主力商戶有各自的成本預(yù)算細(xì)則及租金測算方程，充分了解主力商戶的租金成本預(yù)期，有助于制定符合市場狀況的租金底線。 2）根據(jù)市場慣例，超市/大型餐飲/百貨/影院等（次）主力店的租金水平均會根據(jù)各地區(qū)的不同而在一定區(qū)間內(nèi)浮動，因此參考市場通行的租金水平有利于評估本項目相應(yīng)的（次）主力業(yè)態(tài)的租金浮動范圍。我司在此基礎(chǔ)上結(jié)合影響（次）主力店租金定價主要因素，與區(qū)內(nèi)主要商業(yè)項目進(jìn)行橫比，得出（次）主力店租金定價基準(zhǔn)。 3）我司就以上所得之各業(yè)態(tài)租金定價基準(zhǔn)，綜合衡量該業(yè)態(tài)在區(qū)內(nèi)的拓展意愿，幵折合項目的租金策略，作出各（次）主力業(yè)態(tài)租金定價方案。 
本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值1為：基準(zhǔn)項目租金×項目總分/80
本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值2為：基準(zhǔn)項目租金×項目加權(quán)總值/20 本項目預(yù)計租金值為：加權(quán)值1×80%+加權(quán)值2×20% 
本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值1為：50元/平方米/月×91/80=56.88元/平方米/月 
本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值2為：50元/平方米/月×23/20=57.50元/平方米/月 本項目預(yù)計租金值為：56.88×80%+57.50×20%=57.00元/平方米/月 
本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值1為：58元/平方米/月×81/80=58.73元/平方米/月 
本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值2為：58元/平方米/月×16/20=46.40元/平方米/月 本項目預(yù)計租金值為：58.73×80%+46.40×20%=56.26元/平方米/月 
本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值1為：60元/平方米/月×78/80=58.50元/平方米/月 
本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值2為：60元/平方米/月×16/20=48.00元/平方米/月 本項目預(yù)計租金值為：58.50×80%+48.00×20%=56.40元/平方米/月 
本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值1為：45元/平方米/月×86/80=48.375元/平方米/月 
本項目影院預(yù)計租金加權(quán)值2為：45元/平方米/月×19/20=42.75元/平方米/月 本項目預(yù)計租金值為：48.375×80%+42.75×20%=47.25元/平方米/月 
根據(jù)國家廣電總局8月7日各市電影票房統(tǒng)計數(shù)據(jù)公報,佛山市10家列入統(tǒng)計影院上半年票房總額約合RMB52,000,000。
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