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蔡正光博士 （齊康國際創(chuàng)始人，現(xiàn)任中國萬商聯(lián)合集團(tuán)董事局主席，曾任:朱镕基總理特衛(wèi)，海爾集團(tuán)張瑞敏助理，曾獲獎(jiǎng)項(xiàng):國家勇士一等功，中國未來十大商機(jī)領(lǐng)袖，征服者商業(yè)雇傭軍創(chuàng)始人）
本文以佛山新福港為例，從佛山租金現(xiàn)狀調(diào)研及未來預(yù)測、本項(xiàng)目租金定價(jià)測算模式、項(xiàng)目首年租金總表三大方面，對項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的租金定價(jià)專項(xiàng)指導(dǎo)。
對于業(yè)內(nèi)人士來說，這是非常詳細(xì)且實(shí)操性極強(qiáng)的一個(gè)案例詳解。因方案非常全面，內(nèi)容較多，我們分兩期連續(xù)推送。
主要項(xiàng)目租金定價(jià)現(xiàn)狀及對比分析2/2
1）東方廣場-祖廟商圈是目前佛山唯一的市級(jí)商圈，客流量大，租金單價(jià)最高；
2）其余為區(qū)域性商圈，其中季華路商圈規(guī)劃起點(diǎn)較高；
3）保利水城，順聯(lián)國際等新興項(xiàng)目以較低的租金換取培育期的較高的出租率及較合理的定位規(guī)劃，采取中長期經(jīng)營策略，效果符合預(yù)期；
4）區(qū)內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目基本配有百貨、超市、大型餐飲、影院、電子娛樂城等主力店以拉動(dòng)人氣；各項(xiàng)目同種業(yè)態(tài)的主力店租金差異不超過25%，與一般零售點(diǎn)500~600%的租金差異相比，不構(gòu)成影響項(xiàng)目總體租金收入的主要因素；
本項(xiàng)目租金定價(jià)模式及策略建議
1）項(xiàng)目所在的魁奇路商圈屬于規(guī)劃中的區(qū)域性商圈，本項(xiàng)目近10萬平方米商業(yè)體量作為區(qū)內(nèi)最大型的商業(yè)項(xiàng)目，規(guī)劃有超市、百貨、IMAX影院、大型餐飲，對主力店具備較大的吸引力；
2）佛山市場整體零售數(shù)據(jù)向好，正步入購物中心高速發(fā)展期，購物中心提供的業(yè)態(tài)協(xié)同效應(yīng)使得本項(xiàng)目租金預(yù)期高于同區(qū)域非購物中心項(xiàng)目；
3）佛山在2012~2015有多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目落成，預(yù)計(jì)在一般零售店租賃階段會(huì)因供應(yīng)端壓力影響短期租金回報(bào)；
4）（次）主力店作為項(xiàng)目定位實(shí)現(xiàn)的重要依據(jù)，對項(xiàng)目整體租金回報(bào)的意義遠(yuǎn)大于自身的租金貢獻(xiàn)，主力店租賃階段應(yīng)綜合衡量意向租戶之品牌影響，運(yùn)營能力及與項(xiàng)目定位的契合度，制定具備市場競爭力的主力店租金方案以爭取最合適的主力商戶，為后期一般零售店租賃階段增加議價(jià)籌碼，增加整體租金回報(bào)；
5）主力店巨大的前期投入可能需要業(yè)主承擔(dān)部分費(fèi)用，該部分應(yīng)攤分到租期內(nèi)作綜合衡量；
6）地鐵作為本項(xiàng)目重要的人流接入點(diǎn)，對接入樓層租金產(chǎn)生溢價(jià)效應(yīng)。
主力店租金定價(jià)模型
定價(jià)依據(jù)
1）不同業(yè)態(tài)的（次）主力商戶有各自的成本預(yù)算細(xì)則及租金測算方程，充分了解主力商戶的租金成本預(yù)期，有助于制定符合市場狀況的租金底線。
2）根據(jù)市場慣例，超市/大型餐飲/百貨/影院等（次）主力店的租金水平均會(huì)根據(jù)各地區(qū)的不同而在一定區(qū)間內(nèi)浮動(dòng)，因此參考市場通行的租金水平有利于評(píng)估本項(xiàng)目相應(yīng)的（次）主力業(yè)態(tài)的租金浮動(dòng)范圍。我司在此基礎(chǔ)上結(jié)合影響（次）主力店租金定價(jià)主要因素，與區(qū)內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行橫比，得出（次）主力店租金定價(jià)基準(zhǔn)。
3）我司就以上所得之各業(yè)態(tài)租金定價(jià)基準(zhǔn)，綜合衡量該業(yè)態(tài)在區(qū)內(nèi)的拓展意愿，幵折合項(xiàng)目的租金策略，作出各（次）主力業(yè)態(tài)租金定價(jià)方案。
本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值1為：基準(zhǔn)項(xiàng)目租金×項(xiàng)目總分/80
本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值2為：基準(zhǔn)項(xiàng)目租金×項(xiàng)目加權(quán)總值/20
本項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金值為：加權(quán)值1×80%+加權(quán)值2×20%
本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值1為：50元/平方米/月×91/80=56.88元/平方米/月
本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值2為：50元/平方米/月×23/20=57.50元/平方米/月
本項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金值為：56.88×80%+57.50×20%=57.00元/平方米/月
本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值1為：58元/平方米/月×81/80=58.73元/平方米/月
本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值2為：58元/平方米/月×16/20=46.40元/平方米/月
本項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金值為：58.73×80%+46.40×20%=56.26元/平方米/月
本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值1為：60元/平方米/月×78/80=58.50元/平方米/月
本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值2為：60元/平方米/月×16/20=48.00元/平方米/月
本項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金值為：58.50×80%+48.00×20%=56.40元/平方米/月
本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值1為：45元/平方米/月×86/80=48.375元/平方米/月
本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值2為：45元/平方米/月×19/20=42.75元/平方米/月
本項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金值為：48.375×80%+42.75×20%=47.25元/平方米/月
根據(jù)國家廣電總局8月7日各市電影票房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)公報(bào),佛山市10家列入統(tǒng)計(jì)影院上半年票房總額約合RMB52,000,000。
