主持人：謝謝王總發(fā)言，剛才都講到招商，現(xiàn)在想請董佳董總給我們講講。

　　北京雙全匯金商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理董佳

　　董佳：大家好，我是北京雙全匯金商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，我們在太陽宮那個地方有個項目，項目的總體量64萬平米，分為三期開發(fā)，一期是酒店和商業(yè)樓，總共27萬平米，酒店是五星級的皇冠假日酒店，總的商業(yè)面積地上地下17萬平方米左右，剛才朱總說招商難不難，我們體量比較大，還是想引入一家大的企業(yè)，這個工作大概一年的工作準備，今年年底之前會確定一家比較好的合作伙伴，我也想談?wù)務(wù)驹陂_發(fā)商角度，對于商業(yè)地產(chǎn)運作方面，我們個人認為應(yīng)該注意哪些問題，對于開發(fā)商來說，不管北京的開發(fā)商還是全國的，當我們面臨的招商的時候，很多商戶的需求我們是不能全部滿足的，這個主要出現(xiàn)在哪里？

　　首先，不管是商業(yè)地產(chǎn)還是購物中心的模式，也是近幾年產(chǎn)生的概念和方式，開發(fā)商并沒有完全意識到在開發(fā)建設(shè)的初期就應(yīng)該讓招商先行，開發(fā)企業(yè)包含哪些部門，工程部門、設(shè)計部門還有其他的輔助部門，設(shè)計師有很多規(guī)范，國家的標準，他會告訴你作為寫字樓擁有什么東西比較合理，消防規(guī)范是哪些，這是大家明白的，但是沒有人告訴你作為某某商戶他的需要是什么樣的，這是所有開發(fā)商在開發(fā)項目初期非常實際的問題，這個直接反映到推向市場的時候，沒有一個開發(fā)項目推向市場的時候是沒有經(jīng)過改造的，現(xiàn)在特別需要像曲總我們討論的購物中心的規(guī)范，這個規(guī)范能解決什么問題，可以解決開發(fā)商前期設(shè)計方面盡可能的回避一些大的硬傷，它可以更多減少項目后期的改造費用。

　　第二點它可以更好的幫助開發(fā)商商業(yè)運作觀念，必須讓開發(fā)商明白，它開發(fā)的角度和運營的角度不太一樣，這個是需要協(xié)會給我們提供的一個支持，我認為開發(fā)商不管是開發(fā)商也好、供應(yīng)商也好，大家做生意都是在下一盤棋，開發(fā)商要下好棋要做好什么工作，投資的工作未來潛在客戶的工作，第三方中介方的工作，開發(fā)商是非常復(fù)雜的組合，需要解決很多的東西，開發(fā)商有什么意識，如果有商業(yè)運營管理意識的，應(yīng)該放棄短期利益，應(yīng)該追求長期利益，像現(xiàn)在萬達這樣定單生產(chǎn)這樣的開發(fā)商并不多，據(jù)我了解萬達也是這么多年總結(jié)的規(guī)律，并不是每個開發(fā)商的路都像萬達有這樣的成果，我們現(xiàn)在也在借助媒體的力量，比如網(wǎng)易這邊，包括其他的媒體，經(jīng)常會組織這種討論會，現(xiàn)在反而更專業(yè)的人員，像主持人這樣的天天在聽，反而是更而專業(yè)，我們也希望更多希望借助各種渠道的人們力量來做這個事情，同時還要講一點，開發(fā)商還要和各位商業(yè)成為利益的共同體，我們很容易做的是談判桌上你死我活，這肯定是不行的，最好追求一個很好的利潤均衡點，這和利益最大化并不矛盾，這是從短期看長期角度的轉(zhuǎn)化。

　　最后，現(xiàn)在很多房子的價格大家都在擔心，現(xiàn)在很多現(xiàn)象已經(jīng)發(fā)生了，商業(yè)地產(chǎn)是一個很特殊的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)需要開發(fā)商有很強的資金能力，他要維持，維持商業(yè)地產(chǎn)的培育過程，不像寫字樓和住宅，商業(yè)地產(chǎn)我們現(xiàn)在能發(fā)現(xiàn)在北京和全國真正成交的商業(yè)地產(chǎn)是非常少的，市場好的時候也是脫離市場軌道的，商業(yè)地產(chǎn)是非常抗打壓的，給開發(fā)商提供很強的能力，不管是順勢和逆勢中是和經(jīng)營能力結(jié)合起來，這個是商業(yè)地產(chǎn)和其他類型的地產(chǎn)最不一樣的地方，今天非常感謝購物中心協(xié)會，也感謝網(wǎng)易房產(chǎn)給我們提供這樣的平臺，我就講到這里，謝謝！

　　主持人：謝謝董總精采的發(fā)言，現(xiàn)在有請北京中關(guān)村國際商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理李盈霖，剛才您進來的時候邢總特意介紹您的背景，您談?wù)勚袊�購物中心未來發(fā)展趨勢如何。

　　北京中關(guān)村國際商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理李盈霖

　　李盈霖：我談的僅代表個人觀點，說一些我自己開發(fā)這個行業(yè)大概7年，說一點自己的感受，其實最近一段時間也和邢主任一塊探討行業(yè)的規(guī)范和政策，我覺得這個十分必要，所以我積極的參加，玩任何一個游戲都有共同的術(shù)語，有游戲規(guī)則，其實很多人反對這個，購物中心和規(guī)范是矛盾的，購物中心是講究個性化、差異化，這畢竟是一個游戲，我們希望在個性化和差異化的東西尋找共性的東西，讓大家能在正確的方向上走，不至于偏離，不管別人怎么認知，今天我們在這個組織里面，要體現(xiàn)它的專業(yè)性，大家得有一個認知。大家得到共識才能得到健康的發(fā)展，我認為做這些非常必要的。

　　我特別贊同董總的看法，我們開始請國外的設(shè)計師為什么，當時在國內(nèi)找設(shè)計院，當時中國沒有很成熟的購物中心，這個形態(tài)不成熟的話，設(shè)計師對購物新認知是比較表面的，因為每個購物中心的設(shè)計是取決于運營，我自己觀點，購物中心先把人流設(shè)計好的，基本上大樣就出來的，如果是車流、人流影響到內(nèi)部和外部的環(huán)境，貨流相對比較簡單，車流不進入場內(nèi)，能最大限度滿足客流的需求，這樣購物中心相當漂亮了，很多設(shè)計師存在表面，我們到底是剝離幕墻還是什么的，其實國外的購物中心外面很簡單，前幾天我們的購物中心面臨開業(yè)，我們申請了外面的廣告，專家提出來說太碎了，要變成大的，我覺得提的沒太多道理。

　　實際上我認為很多人對購物中心理解還是停留在表面，盡管招商開發(fā)很重要，如果實現(xiàn)購物中心最終價值所在，因為我自己寫了一本書提出一個觀念，購物中心怎么定義，這是從開發(fā)的角度怎么定義，一般從零售業(yè)商品的角度來看的，購物中心是一個零售業(yè)，從開發(fā)商角度不簡單是零售業(yè)，既有零售業(yè)帶來的特性又有非零售業(yè)的特性，它也是一種建筑產(chǎn)品，第二是金融產(chǎn)品，其實對開發(fā)商來說，絕不是招賣什么東西，去賺商品的錢，是通過資產(chǎn)的經(jīng)營附加值得來的，在穩(wěn)定市場經(jīng)濟環(huán)境下，地的漲價是有限的，靠什么靠資產(chǎn)增值，就是靠經(jīng)營，經(jīng)營就變成核心。恰恰中國缺的就是經(jīng)營，因為百貨有很多年，但是真正到購物中心經(jīng)營是另外一個專業(yè)了，因為可以見到很多行業(yè)里的朋友，原來是做百貨，如果在這個過程中做購物中心需要學(xué)習(xí)，購物中心開發(fā)商是經(jīng)營資產(chǎn)，有它的特性。

　　而談到中國未來發(fā)展的方向來講，看別人首先是“拿來主義”的，美國現(xiàn)在購物中心非常成熟，美國購物中心業(yè)態(tài)也在不斷翻新，大概兩年就會出一個新東西，由于商品品類豐富，所以個性化非常強，加入在中國購物中心主力店百貨的非常少，像新世界、燕莎做百貨還可以，稍微偏遠的地方就是大賣場做主力店，而不是百貨。實際上這個是和現(xiàn)在的中國老百姓生活水準掛鉤的，這和中國的消費水平有關(guān)，整個未來中國購物中心的發(fā)展，其實一方面取決于零售業(yè)朝什么方向，第二零售業(yè)規(guī)模和影響購物中心，還有取決于房地產(chǎn)，其實從04年就開始從緊了，我們做購物中心開發(fā)，如果不是多種形態(tài)和多種模式出現(xiàn)，金融產(chǎn)品太單一，如果購物中心良性健康的發(fā)展，還是取決于銀行。

　　另外購物中心的今后開發(fā)形成產(chǎn)業(yè)化，為什么這么說，因為大概在前幾年在北美走的比較多，因為工作的原因，北美的大購物中心開發(fā)商，看他們，包括我們現(xiàn)在的合作伙伴永旺，它已經(jīng)把購物中心開發(fā)產(chǎn)業(yè)化，我們不是像現(xiàn)在自己干自己的，從頭干到尾，我想今后隨著市場的良性發(fā)展，市場越分工細，所以越專業(yè)化，而這個專業(yè)化取決于我們招商，取決于融資的渠道，最終會落腳你的管理，總結(jié)大公司之所以成功，招商渠道非常成功，大概1.5萬到3萬個商戶，它自己有自己的渠道，招商不用愁，自己就是基金，自己有能力發(fā)行債券，同時自己有專業(yè)的經(jīng)營團隊，管理到位，要不然靠賣商品不可能增值，今后中國購物中心發(fā)展方向，說到遠一點，最終是走道產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路上的。