研討主題三：08奧運(yùn)及09年后的北京酒店業(yè)

    研討嘉賓：呂裕國(guó)(副總經(jīng)理—北京東方君悅大酒店)；辛濤(總經(jīng)理—北京國(guó)貿(mào)飯店)；張京文(董事兼副總經(jīng)理—北京香格里拉飯店)；

    2008年的北京奧運(yùn)會(huì)對(duì)中國(guó)的作用，不僅是帶動(dòng)北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也是促進(jìn)全國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的一個(gè)好機(jī)遇。這項(xiàng)全球注目的盛事將會(huì)吸引來(lái)自世界各地眾多的參觀者和游客到中國(guó)來(lái)，這就給酒店行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)極大的促進(jìn)作用。據(jù)《北京奧運(yùn)旅游行動(dòng)規(guī)劃》的預(yù)測(cè)：2008年，北京入境旅游者將達(dá)到440萬(wàn)人次，外省市來(lái)京旅游者將達(dá)到1億人次。08奧運(yùn)及09年后的北京酒店業(yè)發(fā)展如下：

    一、酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目顯著增加

    伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，2008年奧運(yùn)會(huì)掀起了北京地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮。在此輪開(kāi)發(fā)熱潮中，許多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是包含酒店在內(nèi)的大型地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)浩華管理公司的統(tǒng)計(jì)，有超過(guò)70個(gè)的酒店項(xiàng)目正在規(guī)劃或者建設(shè)階段，其中40多個(gè)酒店項(xiàng)目被確認(rèn)順利開(kāi)發(fā)的可能性較大，而其中又有許多酒店會(huì)在奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前開(kāi)業(yè)。

    二、目前供需基本平衡

    根據(jù)奧組委的要求，到2008年北京舉辦奧運(yùn)會(huì)時(shí)星級(jí)酒店應(yīng)達(dá)到800家，客房數(shù)應(yīng)達(dá)到13萬(wàn)間。2007年，北京有超過(guò)4500間客房總量作為新增供給進(jìn)入市場(chǎng)，2008年該供給量預(yù)計(jì)為7，000間。而截至目前，北京已經(jīng)擁有853家星級(jí)酒店，客房數(shù)量已達(dá)到17萬(wàn)余間，從靜態(tài)角度來(lái)看，北京的酒店業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到奧運(yùn)的接待要求，供需總量基本平衡。從動(dòng)態(tài)的角度分析，強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)的商務(wù)活動(dòng)和旅游是北京酒店市場(chǎng)未來(lái)增長(zhǎng)的主要原因，特別是新興的會(huì)議、展覽、獎(jiǎng)勵(lì)旅游預(yù)計(jì)將接替奧運(yùn)成為酒店業(yè)的主要需求來(lái)源。同時(shí)加速的基礎(chǔ)設(shè)施改造建設(shè)將在長(zhǎng)期內(nèi)支持旅游業(yè)的增長(zhǎng)。北京將不會(huì)導(dǎo)致雅典、悉尼、亞特蘭大、巴塞羅那各地高檔酒店都在奧運(yùn)會(huì)后兩三年出現(xiàn)大面積空置現(xiàn)象。

    三、結(jié)構(gòu)性不平衡或在奧運(yùn)后顯現(xiàn)

    北京現(xiàn)有的853家星級(jí)酒店中五星56家,四星133家，三星265家,二星340家,一星59家�，F(xiàn)有的56家五星級(jí)酒店中23家屬于新建酒店，新建酒店的增長(zhǎng)速度達(dá)到41%;四星級(jí)酒店新建16家，增長(zhǎng)11%;新增三星級(jí)酒店數(shù)增長(zhǎng)1.3%。由此可見(jiàn)，五星級(jí)酒店市場(chǎng)的增量遠(yuǎn)超過(guò)酒店市場(chǎng)的平均增量，可以預(yù)計(jì)的是，隨著奧運(yùn)會(huì)后國(guó)際游客的減少，五星級(jí)酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度將進(jìn)一步加劇，受此影響包括四星在內(nèi)的高星級(jí)酒店市場(chǎng)的寬幅格局調(diào)整在所難免。

    我們的觀點(diǎn)：

    一、部分一線(xiàn)城市的酒店業(yè)發(fā)展接近或超過(guò)了發(fā)展高峰期

    自2000年開(kāi)始，酒店業(yè)的景氣周期已經(jīng)持續(xù)7年，在此期間高星級(jí)酒店得到了迅猛的發(fā)展。僅2007年，在年底前開(kāi)工全國(guó)待評(píng)、在建、待建四、五星級(jí)飯店就達(dá)到1107家，其中相當(dāng)于五星級(jí)的554家，是2007年全國(guó)五星級(jí)飯店總量的1.9倍。根據(jù)浩華數(shù)據(jù)分析過(guò)去五年，中國(guó)5星級(jí)酒店市場(chǎng)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度快于4星和3星。2002年至2006年期間，5星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)率為6%，同比4星和3星酒店分別為5%和4%，因此5星與其他星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)差距進(jìn)一步拉大。

    我們認(rèn)為，高星級(jí)酒店的興建與開(kāi)業(yè)仍將保持慣性的增長(zhǎng)趨勢(shì)，并在部分二線(xiàn)城市有進(jìn)一步發(fā)展的可能，但從整體發(fā)展來(lái)看高星級(jí)酒店已經(jīng)或即將進(jìn)入高峰期。而除了國(guó)家旅游局頒布并于2007年率先批準(zhǔn)三家白金五星酒店外，一大批的國(guó)際精品酒店也將出現(xiàn)，將極大的豐富高端酒店市場(chǎng)。朱美拉(Jumeirah)宣布其在亞太區(qū)的首家酒店、位于上海新天地、2008年8月1日開(kāi)業(yè)的朱美拉漢唐新天地酒店平均房?jī)r(jià)將在400美元左右。新加坡悅榕控股有限公司也于近日宣布將首次進(jìn)軍中國(guó)城市高端酒店市場(chǎng)，首家城市酒店將于明年在北京開(kāi)業(yè)。

    北京的酒店業(yè)發(fā)展在2008年將進(jìn)入高峰，而后奧運(yùn)時(shí)代的到來(lái)將直接考驗(yàn)著高星級(jí)酒店市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。

    2007年內(nèi)上海開(kāi)業(yè)的五星級(jí)酒店達(dá)23家，同比增長(zhǎng)超過(guò)25%，遠(yuǎn)超星級(jí)酒店的平均增長(zhǎng)率。而從經(jīng)營(yíng)的角度看，上海旅游酒店的平均出租率為由05年的65.64%下降至07年的61.48%，五星級(jí)飯店的出租率則由72.33%下降至68.23%。隨著2008年至2010年期間新的旅游酒店的建設(shè)，目前已經(jīng)出現(xiàn)的酒店業(yè)供過(guò)于求的跡象暗示著上海的酒店業(yè)市場(chǎng)發(fā)展在一兩年內(nèi)也將達(dá)到高峰。

    此外,廣州、蘇州、成都、杭州等一線(xiàn)城市的酒店業(yè)發(fā)展情況表明這些城市在未來(lái)幾年中陸續(xù)將進(jìn)入酒店業(yè)發(fā)展的高峰期，而在這些城市中高星級(jí)酒店將率先進(jìn)入飽和期。以廣州為例，至2010年亞運(yùn)會(huì)前,廣州星級(jí)酒店將增加到300家,約一半為四星級(jí)以上高端酒店。而到目前為止,琶洲香格里拉、天譽(yù)威斯汀、天倫萬(wàn)怡、富力麗思·卡爾頓等豪華高星級(jí)酒店已經(jīng)開(kāi)業(yè),這些已開(kāi)業(yè)或者在建的高星級(jí)酒店80%左右都建在廣州的天河區(qū),以珠江新城、天河路、琶洲為中心,其中天河路將會(huì)成為豪華酒店最為密集地區(qū)。

    另?yè)?jù)浩華公司的統(tǒng)計(jì)，大連、青島、三亞以及深圳等城市的高端酒店市場(chǎng)發(fā)展有望在08、09年繼續(xù)保持快速發(fā)展的趨勢(shì)。

    二、經(jīng)濟(jì)型酒店仍具有發(fā)展的空間，但品牌也將加快整和

    資本一直是推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿�，而輕資產(chǎn)、高投資回報(bào)率、標(biāo)準(zhǔn)化、易于復(fù)制擴(kuò)張等經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店所表現(xiàn)出來(lái)的特征則成為了吸引資本投入的關(guān)鍵性因素。

    近年來(lái)經(jīng)濟(jì)型酒店快速發(fā)展并形成了三大陣營(yíng)：一是全國(guó)性的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，如如家快捷、錦江之星、七天連鎖等；二是區(qū)域性的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，如上海莫泰168、南京金一村、鄭州中州快捷、重慶揚(yáng)子江飯店等；三是國(guó)際經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，如美國(guó)溫德姆集團(tuán)旗下的速8、法國(guó)雅高集團(tuán)旗下的宜必思等。

    雖然涌現(xiàn)出許多經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，但根據(jù)經(jīng)濟(jì)型酒店網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，目前全國(guó)百余個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌中，連鎖規(guī)模達(dá)50家以上的只有7家，連鎖規(guī)模10家以上的也僅有25家。2007-2008年前10大經(jīng)濟(jì)型酒店品牌市場(chǎng)占有率更是由85%下降至38%。究其主要原因，無(wú)非是過(guò)度發(fā)展導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇，尤其是以短期投機(jī)為目地期待把企業(yè)迅速做大上市或轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的投資者的加入更加深了經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)發(fā)展的未知性。

    由于受美國(guó)次貸危機(jī)的影響以及從緊的貨幣政策的影響，經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)在2008年普遍遇到了資金緊張的實(shí)際情況。與此同時(shí)世界第三大郵輪公司麗星郵輪公司將定價(jià)每晚99元的我的客棧投入內(nèi)地市場(chǎng)，99元房?jī)r(jià)“廉價(jià)酒店”的出現(xiàn)也使得經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果更加難以預(yù)測(cè)。

    我們認(rèn)為如家收購(gòu)七斗星的案例將增多，收購(gòu)規(guī)模也將加大，未來(lái)3-5年一方面經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)仍將以資本的較量、發(fā)展速度的較量為主，與此同時(shí)，酒店品牌建設(shè)的競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)以及綜合管理能力的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。那些資本勢(shì)力較弱、只注重規(guī)模，而沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)必將面對(duì)被兼并、收購(gòu)的命運(yùn)。從靜態(tài)的角度來(lái)看，國(guó)內(nèi)二、三線(xiàn)乃至農(nóng)村市場(chǎng)仍有廣大的酒店發(fā)展空間，而大量存在、分布極廣的的低端無(wú)品牌的旅游星級(jí)酒店也為優(yōu)勢(shì)品牌的兼并、收購(gòu)提供了廣闊的市場(chǎng)。從動(dòng)態(tài)角度來(lái)看，市場(chǎng)未來(lái)的格局將是以10余家著名酒店品牌為主導(dǎo)，市場(chǎng)占有率在50%以上。

    三、資本市場(chǎng)活躍，酒店業(yè)兼并、收購(gòu)風(fēng)起云涌     

    國(guó)家旅游局局長(zhǎng)邵琪偉在“2007年中國(guó)旅游投資洽談會(huì)”上指出，到2015年全國(guó)將新增各類(lèi)住宿設(shè)施約20萬(wàn)家，其中星級(jí)酒店約1萬(wàn)家，五星級(jí)飯店將超過(guò)500家，對(duì)休閑度假酒店的需求也將有成倍的增長(zhǎng)。大量國(guó)際、國(guó)內(nèi)資本流向酒店業(yè)，目前中國(guó)旅游業(yè)投資比例中，企業(yè)投入比重最大，其中有相當(dāng)一部分是民營(yíng)企業(yè)，而外資進(jìn)入中國(guó)旅游業(yè)的比例也逐年遞增，預(yù)計(jì)“十一五”期間，我國(guó)旅游酒店投資將達(dá)3400億元。

    我們認(rèn)為隨著旅游業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展，酒店需求將明顯增長(zhǎng)，2007年至今酒店業(yè)資本市場(chǎng)的活躍充分表現(xiàn)表明了酒店業(yè)發(fā)展的廣闊前景。未來(lái)幾年，在人民幣升值的大背景，不只經(jīng)濟(jì)型酒店，高星級(jí)酒店的投資也將繼續(xù)保持升溫趨勢(shì)，而酒店業(yè)資本市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)直接導(dǎo)致酒店業(yè)大規(guī)模兼并收購(gòu)產(chǎn)生。國(guó)家旅游局質(zhì)量規(guī)范與管理司劉士軍提出要大力促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，加強(qiáng)新技術(shù)在行業(yè)的應(yīng)用，鼓勵(lì)本土酒店集團(tuán)到海外市場(chǎng)發(fā)展，努力把旅游酒店業(yè)培育成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。本土酒店集團(tuán)走出國(guó)門(mén)是實(shí)現(xiàn)從旅游大國(guó)向旅游強(qiáng)國(guó)轉(zhuǎn)變的要求，也是中國(guó)酒店國(guó)際化的戰(zhàn)略目標(biāo)。目前，國(guó)際酒店公司紛紛逐鹿中國(guó)酒店市場(chǎng)，高端品牌本土酒店業(yè)處于被動(dòng)地位。在這種情況下，中國(guó)酒店邁出國(guó)門(mén)，向國(guó)外擴(kuò)展，利用國(guó)內(nèi)資源和國(guó)際資源開(kāi)拓國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)從而提高中國(guó)酒店的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力具有重要的意義。